Dictamen nº 57/2015

El Consejo Jurídico de la Región de Murcia, en sesión celebrada el día 2 de marzo de 2015, con la asistencia de los señores que al margen se expresa, ha examinado el expediente remitido en petición de consulta por el Secretario General de la Consejería de Fomento, Obras Públicas y Ordenación del Territorio, por delegación del Excmo. Sr. Consejero, mediante oficio registrado el 22 de diciembre de 2014, sobre Proyecto de Decreto por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios en la Región de Murcia y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia (expte. 260/14), aprobando el siguiente Dictamen.

ANTECEDENTES

PRIMERO.- Mediante oficios de 25 de octubre de 2013, la Directora General de Territorio y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del Territorio remitió un borrador de proyecto de Decreto, por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios en la Región de Murcia, a diferentes entidades que consideró interesadas en la materia a fin de que formularan alegaciones: Colegios Profesionales regionales de Arquitectos, de Aparejadores, de Arquitectos Técnicos, de Ingenieros de Edificación, de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, de Ingenieros Industriales, a la Federación de Asociaciones de Vecinos, Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia, Asociación Murciana de Consumidores y Usuarios (CONSUMUR), Comité de Entidades de Representantes de Personas con Discapacidad de la Región de Murcia (CERMI Región de Murcia), Federación de Municipios de la Región de Murcia, y a las distintas Consejerías de la Administración regional. También se trasladó el borrador al Consejo de Cooperación Local, a fin de que emitiera informe.

SEGUNDO.- En diferentes fechas, algunas de dichas entidades presentaron escritos de alegaciones para la mejora técnica del borrador de Decreto, que fueron analizadas por la referida Dirección General en informe de 25 de febrero de 2014, dando lugar a un nuevo borrador en el que se incorporaron varias modificaciones a la vista de algunas de dichas alegaciones. El Consejo de Cooperación Local emitió informe favorable el 18 de febrero de 2014.

TERCERO.- El 25 de febrero de 2014, la citada Directora General emitió un informe-propuesta, dirigida al titular de la antes mencionada Consejería, para que, previos los trámites oportunos, se procediera a la aprobación de dicho borrador de Decreto. En síntesis, en la misma se expresa que se pretende desarrollar la regulación sobre el informe de evaluación de los edificios (en adelante, IEE) que, con carácter básico, establece la ley estatal 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.

CUARTO.- En la misma fecha, el Servicio Jurídico y Administrativo de dicha Dirección General emite un informe sobre el impacto por razón de género de dicho borrador, favorable a su aprobación, y la Sección de Gestión Administrativa y Presupuestaria emite informes en los que analiza la repercusión económica y presupuestaria de la aprobación del Decreto, incluyendo un Anexo en el que se indica, por referencia a los diferentes municipios de la Región, el número de edificios que en cada uno de ellos habrá de ser objeto del IEE regulado en el proyecto de Decreto.

QUINTO.- Remitido el expediente a la Secretaría General de la mencionada Consejería, el 14 de marzo de 2014 su Servicio Jurídico emitió informe favorable al proyecto, realizando no obstante observaciones para la mejora del mismo.

SEXTO.- El 24 de marzo de 2014, la Vicesecretaria de dicho órgano emite informe favorable al proyecto, indicando que debe ser informado preceptivamente por el Consejo Económico y Social de la Región de Murcia (CES) y el Consejo Jurídico de la Región de Murcia.

SÉPTIMO.- Solicitado informe al CES, fue emitido el 26 de junio de 2014. En síntesis, expresa su parecer desfavorable a la aprobación del proyecto por entender que en el mismo no se regula el IEE previsto en la ley estatal 8/2013, sino el informe de inspección técnica de edificios (ITE) previsto en el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa (en adelante, RDL 8/11), resultando que la regulación que hizo dicho Real Decreto-Ley del ITE fue derogada por la citada ley. Además, y para el supuesto de que el proyecto de Decreto se adecuara al desarrollo del IEE regulado en dicha ley estatal, realiza una serie de consideraciones de oportunidad, esencialmente en relación con el calendario de exigencia de dicho informe en determinados casos y con las ayudas económicas que debería establecer la Administración regional para los propietarios de los edificios obligados a obtener tal informe.

OCTAVO.- El 10 de julio de 2014, el Servicio Jurídico de la Dirección General de Territorio y Vivienda emite un informe sobre las consideraciones realizadas por el CES, estimando, en síntesis, que toda la regulación contenida en el proyecto en relación con los IEE tiene amparo en la ley 8/2013 y en las competencias autonómicas, si bien, a partir de lo establecido en dicha ley estatal, la Comunidad Autónoma tiene diversas opciones a la hora de establecer los concretos efectos del IEE.

En la misma fecha, la titular de dicha Dirección emite informe en el que, en lo sustancial, considera que debe suprimirse del proyecto la previsión de que en los casos en que el técnico informante advierta deficiencias en el edificio contrarias a los deberes legales de conservación, accesibilidad y eficiencia energética, establezca en el IEE un plazo para realizar las correspondientes obras de subsanación y que, transcurrido el mismo sin cumplimentar lo allí expresado, el Ayuntamiento pueda acordar la ejecución subsidiaria a costa de los propietarios, por lo que se modifica, en especial, lo previsto en este punto en los artículos 5, 6 y 7 del proyecto. Además, considera que los plazos de exigencia del IEE establecidos en el Anexo I del proyecto respetan lo establecido en la ley 8/2013, pues ésta no regula el régimen aplicable a los edificios que, a la entrada en vigor de la misma, ya tuvieran una antigüedad superior a 50 años, sino sólo a los que alcancen dicha antigüedad tras su entrada en vigor.

NOVENO.- Elaborado un nuevo borrador de proyecto de Decreto, en el que se introducen las apuntadas modificaciones, fue remitido a este Consejo Jurídico, junto al resto del expediente, en solicitud de su preceptivo Dictamen, dictando dicho organismo el Acuerdo nº 20/2014, de 6 de octubre, en el que se requiere a la Consejería consultante para que complete el expediente con un informe en el que se evalúe el coste aproximado del IEE regulado en el proyecto, se adjunte el informe preceptivo de la Dirección de los Servicios Jurídicos y una copia autenticada del proyecto de Decreto sobre el que solicita nuestro Dictamen.

DÉCIMO.- Solicitado informe a la citada Dirección, fue emitido el 20 de noviembre de 2014, en sentido favorable al proyecto, con observaciones puntuales para su mejora técnica.

UNDÉCIMO.- En informe de 3 de diciembre de 2014, la Directora General de Arquitectura, Vivienda y Suelo emite informe en el que analiza las observaciones del anterior informe y propone la introducción de algunas modificaciones al proyecto.

DUODÉCIMO.- Mediante oficio registrado en este Consejo Jurídico el 22 de diciembre de 2014, el Secretario General de la Consejería de Fomento, Obras Públicas y Ordenación del Territorio, por delegación del Excmo. Sr. Consejero, solicita la emisión de nuestro preceptivo Dictamen, acompañando el expediente tramitado, con su extracto e índice reglamentarios.

A la vista de los referidos antecedentes procede realizar las siguientes

CONSIDERACIONES

PRIMERA.- Carácter del Dictamen.

El presente Dictamen se emite con carácter preceptivo, al versar sobre un proyecto de Decreto de desarrollo normativo de legislación básica del Estado, en concreto, del artículo 4 y la Disposición Transitoria Primera de la ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Concurre así el supuesto previsto en el artículo 12.5 de la ley 2/1997, de 19 de mayo, del Consejo Jurídico de la Región de Murcia.

SEGUNDA.- Contenido del proyecto de Decreto objeto de Dictamen.

En síntesis, el proyecto reglamentario objeto de análisis tiene el siguiente contenido:

- Exposición de Motivos.

- Capítulo I: "Disposiciones generales". Artículos 1 a 4, sobre el objeto del Decreto, distribución de competencias y deberes de los propietarios, ámbito de aplicación y Plan Municipal de Evaluación de Edificios.

- Capítulo II: "Informes de Evaluación de los Edificios". Artículos 5 a 8, sobre su contenido, condiciones mínimas de conservación del edificio, presentación y registro y certificado de dichos informes.

- Disposición Adicional Única: "Terminología", sobre remisión del significado de términos técnicos a lo establecido en la ya citada ley 8/2013 y a las partes I y II del Código Técnico de la Edificación.

- Disposición Transitoria Primera: "Validez de informes de evaluación", sobre la validez, a los efectos del presente Decreto, de los informes de evaluación realizados de conformidad con el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016.

- Disposición Final Única: "Entrada en vigor" del Decreto, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia.

TERCERA.- Procedimiento.

El procedimiento para la tramitación de un proyecto de disposición reglamentaria como el que nos ocupa viene establecido en el artículo 53 de la Ley 6/2004, de 28 de diciembre, del Estatuto del Presidente y del Consejo de Gobierno de la Región de Murcia, y disposiciones concordantes.

Vistas las actuaciones realizadas no cabe realizar objeción esencial a estos efectos, si bien deben apuntarse dos cuestiones de interés.

En primer lugar, no resulta adecuado que esta clase de procedimientos normativos comiencen formalmente con la remisión de un borrador de proyecto de Decreto a las entidades interesadas en la materia, remisión que en este caso fue realizada por la Dirección General correspondiente. A la vista de lo establecido en el citado precepto legal, el procedimiento ha de comenzar con la elaboración de una memoria justificativa de la legalidad y oportunidad de la correspondiente iniciativa normativa, junto a un informe sobre su repercusión económica e impacto por razón de género, documentos que, unidos al correspondiente borrador de proyecto, han de elevarse a la Secretaria General de la Consejería para que ésta decida sobre su tramitación; y sólo tras la emisión de los informes antes referidos ha de remitirse, en su caso, el correspondiente borrador a las entidades que se consideren interesadas en la materia a fin de que efectúen alegaciones al respecto. Lo contrario supone, por un lado, desconocer la competencia de la correspondiente Secretaría General para decidir la tramitación de proyectos normativos, según el correspondiente Decreto de estructura orgánica de la Consejería; y, por otro, alterar el orden lógico de los trámites previstos en el citado precepto legal.

En segundo lugar, debe destacarse que la memoria sobre las repercusiones económicas del proyecto debía haber realizado un análisis más detallado sobre el coste económico que su aprobación puede implicar tanto a la Administración regional (al menos en cuanto a los eventuales gastos de los programas informáticos que se prevé implementar para facilitar las actuaciones municipales de elaboración del censo anual de edificios obligados a someterse al IEE -art. 3.5- y sobre la inscripción de los IEE en el Registro que se crea al efecto -art. 8.2), como a los Ayuntamientos, si bien en este segundo caso es claro que tal estimación debe hacerla con mayor propiedad el respectivo Ayuntamiento. A estos efectos debe destacarse que, si bien el proyecto ha podido ser conocido por los Ayuntamientos de la Región (en la medida en que el mismo se facilitó a la correspondiente Federación de Municipios y al Consejo Regional de Cooperación Local para la formulación de alegaciones), sólo el Ayuntamiento de Lorca ha formulado observaciones al mismo, en las que apunta la conveniencia de que la Administración regional disponga de fondos para ayudar a los Ayuntamientos en la aplicación del futuro Decreto.

Más relevancia tiene el hecho de que en el expediente no se incluya ningún estudio sobre el coste aproximado que pudiera tener la elaboración de los IEE (aun por referencia orientativa al número de viviendas u otras magnitudes del edificio que hubieran de considerarse al efecto). En el Acuerdo nº 20/2014, de 6 de octubre, este Consejo Jurídico requirió dicho estudio a la Consejería consultante porque se consideraba un relevante elemento para que se pudiese evaluar la conveniencia de alguno de los plazos máximos previstos en el proyecto para la presentación del IEE, singularmente, en aquellos casos en que se prevé establecer un plazo inferior al de cinco años desde la entrada en vigor de la ley 8/2013 (plazo que, según luego se dirá, es el aplicable, salvo regulación más exigente de las CCAA, para los edificios que a la entrada en vigor de dicha ley tuvieran más de 50 años, es decir, para los edificios respecto de los que en el proyecto se prevé un límite temporal máximo de presentación del IEE inferior al 28 de junio de 2018). Lo mismo cabe decir en relación con otros supuestos en que el proyecto pretende extender la obligatoriedad del IEE más allá de lo exigido en dicha ley estatal, como se prevé en el proyectado artículo 3.1, b) y c) en relación con el 4.

Considerando que la Consejería consultante aprobó la Orden de 30 de octubre de 2014, por la que se aprueban las bases reguladoras de la convocatoria de subvenciones destinadas a la financiación del informe de evaluación de edificios, parece que dicho estudio sobre el coste estimado de los IEE debería haber sido realizado en todo caso para dar la necesaria motivación a lo previsto en el artículo 7.2 de tal Orden, que establece que la subvención consistirá en una cantidad máxima equivalente a 20 euros por cada una de las viviendas de las que conste el edificio y una cantidad máxima de 100 metros cuadrados de superficie útil de local, sin que en ningún caso pueda superarse la cantidad de 500 euros del coste del informe por edificio.

CUARTA.- Competencia autonómica y habilitación legal.

I. El artículo 4 de la referida ley estatal 8/2013 regula el IEE, y su Disposición Transitoria Primera se refiere a los edificios obligados a obtener dicho informe y los plazos al efecto. El contenido de dichos preceptos, según se desprende de los números 1 y 2 de la Disposición Final Decimonovena de dicha ley, tiene carácter de legislación básica, dictada al amparo de lo establecido en los artículos 149.1. 1º y 13º de la Constitución.

En primer lugar, debe decirse que tales preceptos legales han sido objeto de recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno de Cataluña, a la vista, se deduce, del Dictamen nº 9/2013, de 8 de agosto, del Consejo de Garantías Estatutarias, en el que se concluye su inconstitucionalidad por vulnerar la competencia autonómica en materia de vivienda. Ello debe tenerse en cuenta a fin de que la Administración regional pondere si, ante la eventualidad de su anulación y, en consecuencia, de la eliminación de la cobertura legal de la normativa autonómica de desarrollo que ahora pretende aprobar, resulta conveniente incorporar a una norma regional con rango de ley lo sustancial de las determinaciones contenidas en los referidos preceptos legales, especialmente ante el hecho de conocerse que la CARM va a proceder próximamente a la aprobación de una ley regional de vivienda y a una nueva ley regional de ordenación territorial y urbanística, en ejercicio de sus competencias en estas respectivas materias, recogidas en el artículo 10.Uno.2 del Estatuto de Autonomía.

En todo caso, para dotar de la necesaria efectividad al cumplimiento de la obligación, establecida en la ley 8/2013, de que los propietarios de una determinada clase de edificios encarguen a un técnico competente la realización de un IEE y lo presenten en plazo a la Administración competente, resulta necesario incluir en una norma regional con rango legal la tipificación, como infracción administrativa, y su correspondiente sanción, del deber de obtener y presentar el IEE. Ello se prevé en los artículos 285.2, k) y 286, b) de la Proposición de Ley nº 50, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia (publicada en el Boletín Oficial de la Asamblea Regional de Murcia del 17 de febrero de 2015).

II. Sin perjuicio de todo lo anterior, hemos de partir del análisis de lo establecido hoy con carácter básico en los referidos preceptos de la ley 8/2013 a fin de delimitar el posible alcance de la normativa regional que pueda complementar la regulación estatal. Normativa aquélla que se dictaría en ejercicio de las competencias autonómicas en materia de vivienda y urbanismo, dada la íntima relación que ambos títulos competenciales tienen en lo relativo a la inspección o evaluación técnica de los edificios de que aquí se trata.

Por otra parte, el extenso Dictamen del CES señala que el proyecto desarrolla más propiamente la regulación del ITE contenida en el RDL 8/2011 en vez del IEE regulado en la ley 8/2013, norma ésta que derogó la antedicha regulación del ITE, resaltando dicho Dictamen las diferencias entre una y otra regulación. Ello exige un detenido examen de la evolución normativa en la materia.

Así, la regulación de la ITE establecida en el citado RDL 8/2011 puede resumirse en los siguientes preceptos:

"Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.

3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

Artículo 22. Efectos de la inspección.

Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el art. 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto".

"Disposición Adicional Tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.

Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes, salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales, y en aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten.

Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior y, en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante".

"Disposición Transitoria Segunda. Calendario para las inspecciones técnicas.

Antes de la entrada en vigor de lo dispuesto en este Real Decreto-ley sobre la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios (un año desde su publicación, según la Disposición Final Tercera), las Administraciones Públicas competentes podrán establecer, en el ámbito de sus competencias, un calendario de fechas hasta el año 2015 para la progresiva realización ordenada de la inspección técnica de edificios en función de su antigüedad. En dicho año, deberán haberse sometido a dicha inspección todos los edificios con una antigüedad superior a 50 años a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley en todos los Municipios a que se refiere la Disposición adicional tercera y en los términos establecidos en la misma".

Por otra parte, tras dicho RDL el Gobierno aprobó el vigente Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, que entre otros aspectos regula un programa subvencional denominado "de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios", en estos términos:

"Artículo 33. Objeto del programa.

1. El objeto de este programa es el impulso a la implantación y generalización de un Informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.

2. El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos relacionados en el anexo II, en relación con el análisis del estado de conservación del edificio, la determinación de si el edificio es susceptible o no de incorporar ajustes razonables en materia de accesibilidad y la certificación de la eficiencia energética.

Cuando, en el municipio o en la Comunidad Autónoma en que se sitúa el edificio objeto de este informe, exista normativa que desarrolle un modelo propio de Inspección Técnica de Edificios, o instrumento análogo, que incluya todos los aspectos que forman parte del anexo II, se admitirá dicho modelo en sustitución de éste, siempre que esté suscrito por técnico competente, se haya cumplimentado y tramitado de acuerdo con lo establecido en la normativa que le sea de aplicación y esté actualizado de conformidad con la misma. En los casos en que la información que aporten sólo responda parcialmente al anexo II, se incorporará directamente y se cumplimentará el resto".

Como puede apreciarse, a estos meros efectos subvencionales el Estado se refiere tanto a un denominado "informe de evaluación de edificios" (que, como tal, aún no había regulado por ley) como al informe de ITE que se hubiera regulado por la respectiva Comunidad Autónoma, bien en desarrollo del antes citado RDL 8/2011 o por previa iniciativa propia de aquélla. Interesa destacar que en este RD el Estado se anticipa a la futura (y, sin duda, ya prevista) próxima regulación del IEE en la posterior ley 8/2013, pues, por un lado, emplea la denominación de IEE y, por otro, al contenido previsto para la ITE en el citado RDL le añade lo relativo a la certificación de eficiencia energética del edificio, cuya inclusión en los IEE vendría a establecer posteriormente la citada ley.

En esta situación se dicta la referida ley estatal, hoy vigente, de la que se destacan los siguientes preceptos:

"Artículo 4. El Informe de Evaluación de los Edificios.

1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral, y contendrá, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.

3. El Informe de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

4. El Informe de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.

5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado por este artículo y la disposición transitoria primera tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.

6. Los propietarios de inmuebles obligados a la realización del informe regulado por este artículo deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un Registro integrado único. La misma regla resultará de aplicación en relación con el informe que acredite la realización de las obras correspondientes, en los casos en los que el informe de evaluación integre el correspondiente a la inspección técnica, en los términos previstos en el último párrafo del apartado 2, y siempre que de éste último se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble".

"Disposición Transitoria Primera. Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios.

1. Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como para orientar y dirigir las políticas públicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer del Informe de Evaluación regulado en el art. 4 deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en los plazos que a continuación se establecen:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.

b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

2. Con el objeto de evitar duplicidades entre el informe y la Inspección Técnica de Edificios o instrumento de naturaleza análoga que pudiera existir en los Municipios o Comunidades Autónomas, el informe resultante de aquélla se integrará como parte del informe regulado por esta Ley, teniéndose éste último por producido, en todo caso, cuando el ya realizado haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonómica o local iguales o más exigentes a las establecidas por esta Ley".

Si se compara esta última regulación con la establecida en el RDL 8/2011, se advierten las siguientes diferencias sustanciales:

- La nueva regulación, como ya anticipaba el RD antes citado, incluye entre el contenido de los IEE el certificado de eficiencia energética, manteniendo lo relativo a la evaluación del estado de conservación y de accesibilidad del edificio (art. 4.2). Por ello, viene a admitir implícitamente la validez, a los efectos de la ley, de los informes que se hubieren realizado de conformidad con lo establecido en dicho RD y, explícitamente, de los informes de ITE ya realizados si reúnen el contenido exigido por la ley a los IEE, debiendo en otro caso ser completados en lo necesario.

- La nueva regulación viene a expresar, en el artículo 4.2, c), segundo párrafo, que "la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas" (en el informe de inspección técnica o de evaluación del edificio, emitido por el técnico competente) y "la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados" (se refiere a la ejecución subsidiaria municipal de las obras de subsanación de tales deficiencias, obligación que inicialmente corresponde a los propietarios) procederá si así lo hubiera establecido la normativa autonómica o municipal aplicable.

- En cuanto a los edificios sujetos a la obligación de obtener el IEE, la ley 8/2013 establece dos supuestos: a) edificios de tipología residencial de vivienda colectiva de antigüedad superior a 50 años, que deberán obtener el IEE en un plazo de 5 años desde que alcancen tal antigüedad; y b) edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para realizar obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, que deberán obtener el IEE antes de presentar la solicitud de ayuda. Y todo ello sin perjuicio de prever que la correspondiente Administración autonómica o municipal puedan establecer "una regulación más exigente", es decir, que puedan ampliar dicha obligación a otros edificios, o a los mismos a que se refiere dicha ley pero estableciendo un plazo inferior para obtener el IEE.

- La nueva regulación establece que los obligados a obtener el IEE deberán remitir una copia del informe al organismo que determine la Comunidad Autónoma a fin de que su información se incluya en un registro único.

III. A partir de lo anterior, la Comunidad Autónoma puede desarrollar el régimen jurídico aplicable al IEE, considerando que éste se configura esencialmente como un instrumento que suministra información a las Administraciones públicas, especialmente a la municipal para facilitarle el ejercicio de sus facultades a la hora de velar por el cumplimiento de los deberes legales de conservación de los edificios, tal y como dicho deber se delimita con carácter general en el artículo 9.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS). Dicho precepto, de carácter básico, establece que "el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación (...). En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el art. 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento".

Además, el artículo 9.2 TRLS establece que "la Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. (...). Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta".

Por su parte, el artículo 92.1 del Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia (TRLSMU), establece que "los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana". Su artículo 225.1 añade que "los Ayuntamientos y, en su caso, los demás organismos competentes, ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, en exigencia de los deberes señalados en el art. 92 de esta Ley, la ejecución de las obras necesarias para mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos, con indicación del plazo de realización", tipificándose como infracción grave el incumplimiento de tales órdenes de ejecución (art. 237.2, k).

Visto el indicado marco normativo, y examinado el proyecto objeto de Dictamen, puede decirse que, en general, responde adecuadamente a aquél, sin perjuicio de la necesidad de introducir algunas modificaciones en el texto, dirigidas tanto a precisar el alcance del IEE tal y como es configurado en la ley 8/2013 como su relación con las competencias municipales y autonómicas.

1. Sobre la determinación, en el IEE, de las obras que se estimen necesarias para subsanar las deficiencias advertidas en el estado de conservación del edificio, y la fijación de un plazo al efecto. El ejercicio de las competencias urbanísticas municipales.

Como apuntamos con anterioridad, la ley 8/2013 se remite en este punto a lo que establezca la normativa autonómica o municipal aplicable. Ello implica, por un lado, que, a partir del régimen jurídico básico establecido en dicha ley, el proyecto puede desarrollar y completar lo allí previsto, especificando, por ejemplo, que el técnico competente, una vez evaluado el estado de conservación del edificio, indique en el IEE las obras que, a su juicio, sean necesarias para subsanar las deficiencias advertidas en este punto, e incluso que indique un plazo estimado para su ejecución. Ahora bien, ello no priva al IEE de su naturaleza esencialmente informativa, tal y como se desprende de la Exposición de Motivos de la ley cuando expresa que "se busca también facilitar a las Administraciones competentes un instrumento que les permita disponer de la información precisa para evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles, tanto en materia de conservación (en el sentido tradicional de este concepto) como de accesibilidad (materia que el artículo 9.1 TRLS incluye dentro del actual concepto amplio del deber de conservación de los edificios, según vimos). Es decir, que la evaluación realizada por el técnico particular en el correspondiente IEE es sólo un elemento informativo para el Ayuntamiento, que no puede excluir ni predeterminar la inspección o evaluación que, por su parte, hubieran de realizar los correspondientes técnicos municipales, juicio técnico éste que constituye el presupuesto indispensable y fundamentador de la orden de ejecución que, de ser procedente, debe acordar el Ayuntamiento. Conforme se desprende del TRLSMU y del resto de normativa autonómica en la materia, sólo la Administración Pública competente tiene la potestad de determinar si el edificio de que se trate tiene deficiencias que impliquen una infracción del deber legal de conservación (juicio que supone un inevitable margen de apreciación técnica y jurídica, que sólo compete a la Administración) y de ordenar las obras necesarias para su subsanación y su plazo de ejecución, todo ello previa audiencia de los interesados y con el apercibimiento de la ejecución municipal sustitutoria en caso de incumplimiento por el obligado.

Considerando que el vigente RD 232/2013, regulador de las ayudas estatales para la realización del IEE o instrumento autonómico análogo, supedita su concesión a que dichos informes reúnan las determinaciones incluidas en el modelo que figura como anexo a dicha norma, en el que se prevé que el técnico informante especifique las deficiencias advertidas en el edificio y el establecimiento de un plazo para la ejecución de las correspondientes obras de subsanación, parece conveniente que el proyecto de Decreto acoja asimismo tales contenidos (como así hace, por ejemplo, el Decreto cántabro 1/2014, de 9 de enero, que directamente se remite al modelo de informe recogido en el Anexo II del citado RD), si bien aclarando que el IEE es meramente informativo, sin perjuicio tanto de las eventuales responsabilidades civiles o penales derivadas del estado de conservación del edificio (como recuerda, por ejemplo, el artículo 11 del Decreto foral navarro 108/2014, de 12 de noviembre) como del ejercicio de las potestades administrativas de control de los deberes legales de conservación de los edificios, que se regirá por lo establecido en la normativa de ordenación urbanística aplicable.

De todo lo expuesto se extrae, en fin, la necesidad de modificar el proyecto de Decreto en el siguiente sentido:

a) El proyectado artículo 5 debe completarse con un apartado final (sería el número 10) en el que se establezca que los IEE tendrán exclusivo carácter informativo, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades civiles o penales derivadas del estado de conservación del edificio y del ejercicio por las Administraciones públicas competentes de sus potestades de control de los deberes legales de conservación de los edificios, que se ejercerán mediante la realización de la correspondiente inspección del edificio por el técnico municipal competente y el dictado, en su caso, de la correspondiente orden de ejecución de obras, de conformidad con lo establecido en la normativa de ordenación urbanística aplicable.

b) En coherencia con lo anterior, y dado que todo el IEE tiene carácter informativo, para evitar dudas sobre este aspecto habría de eliminarse la mención que sobre dicho carácter informativo se recoge únicamente en el artículo 5.6, segundo párrafo, y en el apartado I.6 del Anexo II, en relación con la vulnerabilidad sísmica del edificio, ventilación y ahorro de agua.

c) Procede suprimir el proyectado artículo 7.2, pues parece condicionar el ejercicio de las competencias municipales al supuesto de que el IEE fuese desfavorable sobre el estado de conservación del edificio. Si bien el juicio desfavorable del técnico informante del IEE será un elemento especialmente a tener en cuenta por el Ayuntamiento a la hora de plantearse realizar su propia inspección o evaluación, tal juicio no condiciona la actuación municipal en ningún sentido.

2. Sobre la inclusión en el IEE del certificado de eficiencia energética y la competencia regional en materia de eficiencia energética.

Como se dijo en su momento, la ley 8/2013 exige que forme parte del IEE el certificado de eficiencia energética, regulado en el RD 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética. Dicha norma establece que el órgano autonómico competente en materia de eficiencia energética debe controlar el cumplimiento de lo allí establecido en cuanto a la obligación de disponer de dichos certificados, y ha de crear un registro público en donde éstos se inscriban. En nuestra Comunidad Autónoma dicho registro fue creado por Orden de 24 de mayo de 2013, de la Consejería de Universidades, Empresa e Investigación, que lo adscribe y atribuye su llevanza a la Dirección General competente en materia de energía.

Además, la citada ley estatal establece en sus Disposiciones Adicionales Tercera y Cuarta un régimen jurídico de infracciones y sanciones en esta específica materia, tipificándose en la primera, entre otras, la infracción de "incumplir la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de donde se ubique el edificio, para su registro" (D.A. 3ª. 4, b). Por su parte, la ley 10/2006, de 21 de diciembre, de Energías Renovables y Ahorro y Eficiencia Energética de la Región de Murcia considera a la Consejería competente en materia de energía como el departamento de la Administración regional competente en materia de eficiencia energética.

La ley 8/2013 parte de la regulación específica de los certificados de eficiencia energética, dictada con fundamento en los títulos competenciales en materia de energía y de medio ambiente, y decide que tales certificados se incluyan también como parte del IEE cuando la realización de éste sea obligatoria, lo que en la práctica viene a ampliar los supuestos en que la obtención de dicho certificado es obligatoria, en cuanto se añaden a los ya establecidos en la indicada regulación sectorial. Además, al exigir la ley 8/2013 un certificado "del edificio", se está refiriendo a la totalidad del mismo, de forma que no será suficiente la aportación de certificados relativos sólo a alguna de las viviendas o locales (como permite elaborar la regulación sectorial), aunque sí lo será, obviamente, si al IEE se aportasen certificados vigentes de todas las viviendas y locales del edificio.

Ahora bien, el hecho de que la ley 8/2013 exija incluir en el IEE el certificado de eficiencia energética del edificio no elimina en modo alguno, por no haber en aquélla ninguna determinación al respecto, la virtualidad de lo establecido en dicha regulación sectorial en lo que se refiere al contenido, plazo de validez o registro de estos certificados. Por ello, no resulta correcto establecer en el proyectado artículo 8.4 que la inscripción del IEE en el registro creado en dicho artículo "surtirá, en la parte relativa al certificado de eficiencia energética, los efectos previstos en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril (...). Los certificados de eficiencia energética ya emitidos y registrados en la CARM con anterioridad a la emisión y registro del Informe de Evaluación de Edificios podrán incorporarse al mismo, y tendrán el mismo plazo de validez que éste". Al contrario, en el proyectado artículo 8.4 debe disponerse que "la inclusión del certificado de eficiencia energética en el IEE y la inscripción de éste en el Registro creado en el presente Decreto se realizará sin perjuicio de lo establecido en la normativa específica reguladora de dicho certificado", o fórmula similar.

Ello supone, por un lado, que el plazo de vigencia de estos certificados no será necesariamente el plazo de vigencia del IEE (diez años desde la emisión de éste), sino el previsto en el artículo 11.1 del antes citado RD, es decir, de diez años desde la emisión del certificado; los plazos de ambos documentos sólo coincidirán cuando se emitan a la vez, pero no en otro caso. Por ello, el presente proyecto habría de establecer que al IEE se debe acompañar un certificado de eficiencia energética del conjunto del edificio (o los certificados individualizados de todas sus viviendas y locales) que se encuentre vigente conforme a lo establecido en el RD antes citado o norma que lo sustituya. Ello debería especificarse en el proyectado artículo 5.1, c) y en la Parte III del modelo de IEE obrante en el Anexo II del proyecto, relativa a dicho certificado.

Por otro lado, si bien la inscripción del certificado en el Registro de IEE creado por el proyecto no excluye la obligatoriedad de su inscripción en el Registro creado por la Orden antes referida, so pena de incurrir en la infracción administrativa reseñada en su momento, si así se estima y de acuerdo con la Consejería competente, en el futuro Decreto podría incluirse una modificación del artículo 4 de la mencionada Orden dirigida a prever en ella la posibilidad de que la Dirección General competente en materia de energía pueda inscribir en el Registro regulado por la misma, de oficio y cuando sea procedente, los certificados de eficiencia energética que le remitiera el órgano encargado del Registro de IEE (al margen, pues, de la obligación que a tal efecto se establece para los propietarios en el antes citado RD).

3. Sobre los plazos de exigencia del IEE. La Disposición Transitoria Primera 1 de la ley 8/2013.

Otra cuestión planteada en el procedimiento se refiere al establecimiento de los plazos para que los propietarios de los edificios sujetos al IEE obtengan y remitan dicho informe al correspondiente Ayuntamiento, lo que depende de la interpretación y alcance que se de a la determinación contenida en la D.T.1ª.1 de la Ley, antes transcrita, que establece que será obligatorio el IEE para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva "con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad" (salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente). La Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo viene a señalar en uno de sus informes que con dicha expresión la ley sólo se refiere a los edificios que, tras su entrada en vigor, alcancen la antigüedad de 50 años, pero "no aclara qué pasa con aquéllos que ya han sobrepasado con creces los cincuenta años a la entrada en vigor de la ley", de forma que el proyecto opta por establecer en el Anexo I unos determinados plazos para que estos últimos edificios obtengan el IEE. Ello se efectúa por referencia a varios tramos de años en los que el edificio fuera construido (1929 y anteriores, 1930-1949, 1950-1959, 1960-1963 y a partir de 1964).

A este respecto debe decirse que la falta de claridad de la referida D.T.1ª.1 ha motivado interpretaciones dispares sobre su alcance, y no sólo en lo que atañe al régimen de plazos aplicable a los edificios que tuvieran más de 50 años en la fecha de su entrada en vigor (28 de junio de 2013), sino también a los que alcanzaren dicha antigüedad tras esa fecha, según se advierte en los dictámenes de algunos órganos consultivos y en algunas normas autonómicas aprobadas en desarrollo de la ley 8/2013.

No obstante lo anterior, con la expresión contenida en la D.T.1ª.1 de dicha ley puede sostenerse con solidez que los edificios "que alcancen" (en futuro) la antigüedad de 50 años tras la entrada en vigor de aquélla disponen de un plazo de 5 años, a contar desde que alcancen tal antigüedad, para obtener el IEE. Por ello, si empleamos el criterio utilizado en el Anexo I del proyecto para determinar los plazos, en éste debe disponerse que los edificios construidos a partir del 28 de junio de 1963 en adelante dispondrán de un plazo de 5 años, a contar desde que alcancen 50 años de antigüedad, para obtener y presentar el IEE. En el Anexo proyectado tal determinación se prevé para los edificios construidos a partir de 1964, lo que no es correcto. Por otra parte, allí se prevé que dichos 5 años se cuenten desde el 31 de diciembre del año en que alcancen la referida antigüedad, lo que es admisible si la fecha de construcción a considerar sólo es el año de construcción del edificio, es decir, sin referencia al día y mes, pues entonces cabría presumir como fecha de construcción el último día del correspondiente año; ahora bien, no cabe tal presunción si la fecha de construcción a considerar incluye el día y/o mes, en cuyo caso el plazo ha de computarse, obviamente, a partir de éstos. Sobre los criterios para determinar la antigüedad de los edificios a los solos efectos del Decreto nos remitimos a lo que se dirá en la siguiente Consideración.

Por otra parte, no resulta claro si de la mencionada D.T.1ª.1 puede extraerse el régimen de plazos aplicable a los edificios que, a la fecha de entrada en vigor de dicha ley, ya hubieran alcanzado la antigüedad de 50 años. Se ha sostenido que de dicha Disposición se infiere que si a la fecha de entrada en vigor de la ley el edificio tiene, vgr., 53 años, el plazo para obtener el IEE será de dos años desde aquélla, y si tiene 55 o más, el IEE "lo deberá obtener de manera inmediata" (Dictamen del Consejo de Estado nº 1.229/2014, de 17 de diciembre). Sin embargo, ello no parece concordar con lo expresado en el apartado VIII de la Exposición de Motivos de la ley, en la que se indica que "se establece, además, un plazo más amplio que el que finaliza en el año 2015, a tenor de lo dispuesto hoy en el citado Real Decreto-ley 8/2011, plazo inasequible para los más de 3 millones de viviendas afectadas. Con ello se pretende ir adaptando gradualmente, aunque de forma decidida, nuestro parque edificado a condiciones mínimas de conservación, accesibilidad y calidad que ya son demandables en virtud de la legislación vigente, sin perjuicio de lo que establezcan, además, las Comunidades Autónomas y los propios Ayuntamientos". Ante ello, y vista la falta de previsión legal de un plazo más exigente para estos edificios, parece que debe entenderse aplicable también para ellos el plazo de 5 años, si bien a computar desde la entrada en vigor de la ley. Ello supondría, pues, que los edificios construidos antes del 28 de junio de 1963 (es decir, con más de 50 años a la entrada en vigor de la ley 8/2013) tendrían de plazo para obtener el IEE hasta el 28 de junio de 2018.

Ahora bien, fuera cual fuese el régimen de plazos que en este concreto aspecto pudiera extraerse de la citada D.T.1ª.1, ésta señala que lo establecido en la misma se entiende "sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente", lo que, como se apuntó en su momento, implica, entre otros aspectos, su facultad de acortar los plazos establecidos en la referida ley. En este sentido, parece lógico que para los edificios a que nos referimos el proyecto establezca unos plazos inferiores al antes indicado del 28 de junio de 2018, ya que la especial antigüedad de los mismos puede aconsejar anticipar la obtención del IEE, siempre que para estos casos se prevean unos tiempos razonables.

Por ello, no hay objeción que oponer al hecho de que el proyecto prevea tal acortamiento de plazos para los edificios construidos antes del 28 de junio de 1963, pudiendo utilizar, como en el proyectado Anexo I, diversos tramos temporales, siempre que se ajuste a lo anteriormente expuesto.

4. Sobre la ampliación del ámbito de edificios sujetos al IEE.

Conforme establece la D.T.1ª.1 de la ley 8/2013, las CCAA, en ejercicio de sus competencias, pueden aprobar una regulación más exigente que la establecida en aquélla, tanto en lo atinente a los plazos allí establecidos, según ya se ha visto, como en lo relativo a los edificios que hubieran de estar sujetos a la obligación de obtener y presentar el IEE, siempre que dicha regulación vaya dirigida a garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado. Además, en la letra c) de dicha D.T.1ª.1 se alude a que la normativa autonómica o municipal puede establecer especialidades de aplicación del IEE en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

El supuesto planteado, en el que la legislación básica estatal prevé que la normativa autonómica incluya determinaciones más exigentes que aquélla, en el sentido de que éstas intensifiquen la protección de lo que es objeto de tutela por las normas básicas, es análogo al tratado en nuestro Dictamen nº 284/2014, de 13 de octubre, sobre un proyecto de Decreto sobre movimiento de animales vivos, en el que señalamos que "en la medida en que la futura disposición autonómica establece unas condiciones más exigentes en cuanto al cuidado y respeto de los animales transportados que las normas comunitaria y estatal sobre este concreto tipo y medio de transporte, al sujetarlo a todas las prescripciones del Proyecto, no puede ser motivo de tacha de ilegalidad, pues esta posibilidad está prevista por el artículo 1.3 del Reglamento ("El presente Reglamento no impedirá posibles medidas nacionales más estrictas encaminadas a mejorar el bienestar de los animales durante los transportes"); de manera que la futura regulación autonómica, al añadir condiciones al transporte más favorables al bienestar animal, no vulnera el marco legal referido, sino que lo concreta (el mismo argumento sirve en relación con la normativa estatal -artículo 2 del Real Decreto 751/2006- que reitera el Reglamento europeo)".

En nuestro caso, en las letras b) y c) del proyectado artículo 3.1 se prevé la exigencia del IEE en dos casos no contemplados en la ley 8/2013: 1º) "cuando los edificios estén incluidos en un Plan Municipal de Evaluación de Edificios", que se regula en el proyectado artículo 4, cuya letra d) se refiere a la existencia de "circunstancias objetivas" que lo justifiquen; y 2º) "cuando sea requerido el Ayuntamiento por la Consejería competente en materia de vivienda, por existir circunstancias objetivas que hagan aconsejable el Informe de Evaluación, especialmente, para garantizar un tratamiento homogéneo en áreas metropolitanas y en zonas especialmente degradadas".

A) En ambos casos, la referencia a la existencia de unas inespecíficas "circunstancias objetivas" como supuesto justificativo de la exigencia del IEE resulta demasiado genérica e imprecisa, considerando que es función del reglamento determinar con la suficiente concreción los supuestos en los que los particulares están obligados a cumplir con la obligación de que se trate, aquí, la de obtener y presentar el IEE, evitando con ello la inseguridad jurídica que se produciría si se hubiera de estar al criterio de la Administración a la hora de fijar tales supuestos a partir de una cláusula normativa tan indeterminada como la que se pretende introducir (la existencia de "circunstancias objetivas" que justifiquen tal exigencia). De hecho, el futuro reglamento ya contiene una relación de circunstancias o supuestos, delimitados con una razonable concreción, que deben de configurarse como auténticos supuestos en los que puede exigirse el IEE (más que como criterios a utilizar en la programación temporal de cada Plan de Evaluación de Edificios, como ahora se prevé), y que se recogen en las letras a) a c) del artículo 4.3 (especial riesgo de aparición de patologías constructivas por determinadas circunstancias ambientales desfavorables, existencia de casuística de lesiones o deficiencias en cuanto a accesibilidad o eficiencia energética, o la incidencia de catástrofes naturales o circunstancias de cualquier otro tipo que pudieran haber afectado gravemente al estado de los edificios); supuestos todos ellos que ya tienen la suficiente amplitud a los efectos de habilitar, mediante el correspondiente Plan Municipal, la exigencia del IEE más allá de los casos establecidos con carácter básico en la norma estatal.

Por ello, se estima que, por un lado, debería completarse el proyectado artículo 3.1, b) disponiendo en el mismo que será exigible el IEE a los edificios que estén incluidos en un Plan Municipal de Evaluación de Edificios "por concurrir en ellos alguna de las circunstancias previstas en el artículo 4.3", o expresión análoga, para delimitar así el ámbito de edificios a los que dicho Plan puede exigir el IEE (que, obviamente, no pueden ser todos los del término municipal). Y en concordancia con lo anterior, en el proyectado artículo 4.2 debería añadirse: "...debiendo tener en cuenta a tales efectos los criterios establecidos en el número siguiente", o similar.

Por otra parte, por lo ya dicho y al margen de lo que se dirá seguidamente sobre el proyectado artículo 3.1, c), en éste debe suprimirse en todo caso el inciso relativo a las "circunstancias objetivas", y suprimirse la letra d) del artículo 4.3, por su excesiva inconcreción.

B) Por otra parte, el supuesto recogido en el proyectado artículo 3.1, letra c) está formulado de una forma harto confusa, en cuanto no fija con la necesaria claridad y precisión los edificios sujetos a la obligación de obtener el IEE y el instrumento a utilizar al efecto. En cuanto a lo primero, se hace una poco clara referencia al hecho de "garantizar un tratamiento homogéneo en áreas metropolitanas", junto a la existencia de áreas especialmente degradadas, como supuestos alternativos de exigencia del IEE. Respecto de lo segundo, se alude a un requerimiento al correspondiente Ayuntamiento por parte de la Consejería competente en materia de vivienda, se supone que para que el primero exigiera el IEE a los propietarios de las zonas previamente determinadas por dicha Consejería, lo que no parece tener mucho sentido.

A nuestro juicio, si lo que se pretende en este precepto es que, al margen de lo que puedan establecer los Ayuntamientos en el correspondiente Plan de Evaluación (que el artículo 4.1 configura como facultativo para aquéllos), la Consejería competente en materia de vivienda pueda determinar zonas del municipio en las que sea exigible el IEE, ello debería expresarse con mayor claridad y articularse de una manera más sistemática y concreta. No parece tener sentido que la citada Consejería efectúe un requerimiento al Ayuntamiento para que exija el IEE a edificios situados en zonas determinadas por aquélla, sino que apruebe por sí misma, previa la correspondiente tramitación (con informes técnicos, información pública e informe del Ayuntamiento) una Orden expresando los motivos que así lo justifiquen, que sería la existencia de zonas edificatorias especialmente degradadas que justificasen la exigencia del IEE -debiendo aclararse lo relativo al "tratamiento homogéneo"- y que no se encontrase en tramitación un Plan de Evaluación -pues en tal caso lo lógico es que éste incluyera lo pretendido por la Consejería, a su instancia), delimitando así tal Orden la zona de que se tratase y el plazo para que los correspondientes propietarios presentasen el IEE al Ayuntamiento.

5. Sobre el establecimiento, en el proyecto, del contenido mínimo del deber de conservación de los edificios.

El proyectado artículo 6 establece que el IEE deberá analizar si el edificio reúne las condiciones de conservación que sean legalmente exigibles, añadiendo: "... y, en todo caso, las siguientes condiciones mínimas:", que relaciona en sus números 1 a 4, por referencia a determinados aspectos relativos a la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato de los edificios. Sin embargo, considerando que el objeto del presente Decreto es regular, entre otros aspectos, el contenido de los IEE, pero no establecer un listado de obligaciones que integren o se añadan al contenido del deber legal de conservación de los edificios (que derivará de otras normas jurídicas, vgr., Código Técnico de la Edificación, leyes sectoriales, instrumentos urbanísticos, etc.), no procede calificar lo previsto en los citados números 1 a 4 como "condiciones mínimas de conservación del edificio", sino como "contenido mínimo del Informe de Evaluación del Edificio", lo que no es lo mismo, pues a partir de la evaluación de los aspectos a tratar en el IEE, el técnico informante podrá emitir su juicio sobre el cumplimiento de los deberes legales de conservación.

Por ello, procede modificar en este sentido el título de dicho artículo 6, así como su primer párrafo, sustituyendo en éste la expresión "y en todo caso las siguientes condiciones mínimas" por "y evaluar los siguientes aspectos:", o análoga.

A su vez, y en concordancia con lo anterior, debe precisarse lo establecido en el artículo 5.7 sobre el carácter favorable del IEE (aunque tal carácter no vincule a la Administración, según lo ya dicho). Así, debería simplificarse y refundirse lo previsto en sus letras a), b) y c) para establecer que el informe será favorable cuando no se aprecien deficiencias o se aprecien únicamente deficiencias relativas al estado de conservación que no constituyan un incumplimiento de los deberes legales que tenga que cumplir el edificio, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 TRLS y en las normas e instrumentos jurídicos de ordenación urbanística o sectoriales.

Por otra parte, parece que debería completarse lo anterior con un párrafo que expresase que el informe será desfavorable cuando aprecie deficiencias que constituyan un incumplimiento de los deberes legales de conservación del edificio y, en especial, cuando considere que se encuentra en estado de ruina técnica.

QUINTA.- Otras observaciones.

Para la mejora técnica del proyecto se realizan las siguientes observaciones.

- Artículo 2.

Debería completarse y mejorarse el segundo párrafo de su número 3: "... obligados a realizar y presentar al correspondiente Ayuntamiento el Informe (....) deberán cumplir con dichas obligaciones en los plazos y con los requisitos establecidos en el mismo".

Por otra parte, el proyecto no aclara quién es el obligado a obtener y presentar el IEE, siendo una cuestión de evidente relevancia en muchos aspectos. Por ello, debe especificarse que, en el caso de edificios de tipología colectiva, y considerando que el IEE debe alcanzar a todo el edificio, el obligado es la correspondiente comunidad de propietarios. Además, resulta conveniente añadir lo previsto en el artículo 4.1 del Decreto foral navarro 108/2014, ya citado, sobre edificios en régimen de propiedad horizontal con varios portales y varias comunidades de propietarios, así como lo establecido en el artículo 4.3 de la ley 8/2013.

Así, tras el comentado segundo párrafo de este número 3 debería añadirse otro párrafo del siguiente tenor, o similar: "Cuando se trate de edificios de tipología colectiva el sujeto obligado a obtener y presentar el IEE será la comunidad de propietarios o el propietario único, en su caso. La evaluación comprenderá el edificio completo, tanto los elementos comunes como las viviendas o locales. En el caso de edificios o complejos inmobiliarios en los que, por existir varios portales u otra circunstancia análoga, se hubieran constituido comunidades de propietarios independientes, podrá efectuarse un IEE por cada comunidad. En todo caso, el IEE realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refiera a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes".

Por otra parte, el actual último párrafo de este número 3, en el inciso relativo al requerimiento que puede hacer el Ayuntamiento a los propietarios para que acrediten "la situación en la que se encuentra el edificio....", puede plantear dos dudas: a) que esa acreditación sea independiente de la obligación de presentar el IEE, cuando ello no es así, ya que del artículo 4.2 de la ley 8/2013 se desprende que tal acreditación ha de realizarse precisamente mediante la presentación de dicho informe, cuyo contenido ya se regula pormenorizadamente en el proyectado artículo 5, por lo que no es necesario reiterar aquí que se trata de acreditar el estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética del edificio; y b) que el requerimiento municipal a que se refiere dicho párrafo sea distinto al previsto en el proyectado artículo 7.6 (requerimiento que se establece para el caso de que el obligado a presentar el IEE no lo haga en tiempo y forma, es decir, es un requerimiento a efectuar sólo una vez transcurrido el plazo que el particular dispone para cumplir dicha obligación), lo que no parece ser la intención del proyecto.

Para evitar tales dudas, procede suprimir el comentado inciso, manteniendo del párrafo lo relativo a la debida colaboración de los propietarios del correspondiente edificio para facilitar las inspecciones necesarias al técnico redactor del IEE.

Por último, y por las razones expresadas en la Consideración precedente sobre el certificado de eficiencia energética del edificio, sería conveniente que se añadiera un número que aclarara que lo establecido en el presente Decreto se entiende sin perjuicio de lo previsto en la normativa reguladora del certificado de eficiencia energética y de las atribuciones que corresponden a la Consejería competente en materia de energía.

- Artículo 3.

En el número 1, letra a), debe precisarse la redacción: "...antigüedad superior a cincuenta años, en los términos establecidos en el Anexo I de este Decreto".

En el número 1, letra d), debe suprimirse el inciso "...siendo los efectos de esta inclusión (en el Registro regulado en el artículo 8) meramente estadísticos, salvo que en el edificio concurra alguno de los otros supuestos previstos en este artículo", ya que puede inducir a confusión sobre los efectos que produce la inclusión o inscripción del IEE en dicho Registro, efectos que, como se sabe, son en todos los casos meramente informativos (sin perjuicio de que tal información pueda ser utilizada con fines estadísticos o de otra clase).

En el número 2 debería completarse la regulación: "A tal efecto se considerará la fecha de presentación del IEE al correspondiente Ayuntamiento, salvo que éste requiriera al interesado la subsanación del mismo conforme a lo previsto en el artículo 7.4, en cuyo caso la fecha será la de la presentación de la documentación que subsane las deficiencias advertidas. La fecha a tener en cuenta para la vigencia de cada IEE se hará constar en el Registro creado en el artículo 8", o fórmula similar.

En el número 3 debería completarse la regulación: "Cuando sea firme la resolución administrativa o judicial desestimatoria de la declaración de ruina, los propietarios deberán obtener y presentar el IEE en el plazo de XXXX meses desde la notificación de dicha resolución, salvo que tuvieran un plazo más amplio conforme a lo establecido en el presente Decreto", o similar.

En el número 5, inciso primero, se hace referencia a los criterios a emplear para determinar la antigüedad de los edificios a los efectos del cumplimiento de los plazos establecidos en el Anexo I, aludiendo a la posibilidad de acreditar dicha antigüedad "por cualquier medio válido en derecho"; en su inciso segundo se indica que a fin de que los Ayuntamientos elaboren el censo antes comentado, la Comunidad Autónoma les remitirá la información de que disponga mediante los oportunos protocolos informáticos.

Interesa poner de manifiesto la conveniencia de que, frente a la genérica expresión antes entrecomillada, el Decreto establezca un criterio claro y fácil para determinar la antigüedad de los edificios, evitando con ello, en la medida de lo posible, dudas y conflictos que sólo contribuirían a incrementar la carga de trabajo que adquieren los Ayuntamientos con la gestión y el control de la normativa aplicable en la materia que nos ocupa.

En este sentido, parece conveniente simplificar lo relativo a la antigüedad de los edificios acogiendo en este punto de manera preferente, y a los solos efectos del Decreto, la información que proporcionen los organismos oficiales, por tratarse de información que figura en registros públicos a los que ha de darse la necesaria fiabilidad, además de poder contarse fácilmente con la misma por medios telemáticos en virtud de la oportuna colaboración interadministrativa. Así, pueden utilizarse los criterios establecidos a estos efectos en el artículo 3.1 del Decreto foral navarro nº 108/2014 ya citado, es decir, por orden de prelación: la fecha de la calificación administrativa como edificio de viviendas protegidas, la de la inscripción catastral, inscripción en el Registro de la Propiedad, cédula de habitabilidad y, sólo finalmente, del certificado de fin de obra, que para edificios de especial antigüedad puede suscitar dudas razonables. También habría de añadirse, como ya se indicó en la Consideración precedente y así lo apunta indirecta y parcialmente el proyectado Anexo I, que cuando hubiera de considerarse sólo el año de construcción del edificio (vgr., cuando se deba utilizar la información catastral), se entenderá que la fecha de la construcción es el 31 de diciembre del año de que se trate, para facilitar la gestión.

- Artículo 4.

Sin perjuicio de lo dicho en la Consideración precedente, procede completar la regulación de los Planes de Evaluación de Edificios estableciendo un nuevo número en el que se disponga que se tramitarán y aprobarán conforme a lo establecido para las ordenanzas municipales, en concordancia con lo previsto en la D.T.1ª.1 de la ley 8/2013.

- Artículo 5.

En el número 4, y por las razones indicadas en la Consideración precedente sobre el carácter informativo del IEE, debe añadirse: "... que no condicionará a la Administración competente en el ejercicio de sus potestades de inspección y control de los deberes legales de conservación de los edificios", o similar.

En el número 9, completar: "...medidas de seguridad adoptadas o que deban adoptarse, incluyendo, en su caso, la declaración de ruina inminente".

- Artículo 7.

Análogamente a lo previsto en el artículo 9.2 TRLS para el caso de ejecución subsidiaria de órdenes de ejecución de obras de conservación, en el caso, abordado en el número 6 de este artículo, de que el Ayuntamiento efectúe un requerimiento a los propietarios para que presenten el IEE, debe preverse el establecimiento de un plazo al efecto. Al no tratarse de la realización de obras, el plazo debería establecerse en este precepto, bien de forma fija o previendo una horquilla de tiempo a partir de la cual el concreto acto de requerimiento fijaría el plazo, en función de las circunstancias del edificio.

- Artículo 8.

Debe mejorarse la redacción de su número 2: "La Consejería u Organismo regional competente en materia de vivienda (...) una aplicación informática que posibilite la inscripción de los Informes... en el Registro creado en este artículo. Dicha Consejería podrá dictar instrucciones al efecto, así como, en su caso, requerir a los Ayuntamientos para que procedan a subsanar las deficiencias que observase en la cumplimentación o inscripción de los Informes de Evaluación de los Edificios".

En el número 3 debe añadirse: "... sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5 y la Disposición Adicional Primera de la ley 8/2013....".

- Disposición Adicional Única.

Debe citarse el Real Decreto aprobatorio del Código Técnico de la Edificación.

- Disposición Transitoria Primera.

Debe regularse la inscripción, en el Registro creado por el artículo 8, de los informes a que se refiere esta Disposición, esencialmente el modo y plazo para ello.

En atención a todo lo expuesto, el Consejo Jurídico formula las siguientes

CONCLUSIONES

PRIMERA.- Deben tenerse en cuenta las observaciones realizadas en la Consideración Tercera sobre la instrucción del procedimiento.

SEGUNDA.- El Consejo de Gobierno dispone de competencia y habilitación normativa suficiente para aprobar el Proyecto de Decreto dictaminado, sin perjuicio de lo expresado en la Consideración Cuarta de este Dictamen sobre determinaciones a incluir o modificar en relación con los preceptos allí analizados de sus artículos 3, 4, 5, 6, 7, 8 y el Anexo I

TERCERA.- Para la mejora técnica del Proyecto, deben introducirse en el mismo las modificaciones expresadas en la Consideración Quinta en relación con los preceptos allí analizados de los artículos 2, 3, 4, 5, 7, 8, Disposición Adicional Única y Disposición Transitoria Primera.

No obstante, V.E. resolverá.