Dictamen nº 287/2016

El Consejo Jurídico de la Región de Murcia, en sesión celebrada el día 17 de octubre de 2016, con la asistencia de los señores que al margen se expresa, ha examinado el expediente remitido en petición de consulta por la Sra. Alcaldesa-Presidenta del Ayuntamiento de Puerto Lumbreras, mediante oficio registrado el día 16 de febrero de 2016, sobre responsabilidad patrimonial instada por x y otras, como consecuencia de los daños sufridos en un local comercial (expte. 10/16), aprobando el siguiente Dictamen.

ANTECEDENTES

  PRIMERO.- Con fecha 4 de marzo de 2014 x presenta ante el Ayuntamiento consultante una solicitud de indemnización fundamentada en la responsabilidad que incumbe a la Administración, de acuerdo con lo que se establece en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (LPAC).

  La interesada expone en su escrito que en el mes de abril de 2010 formalizó con x, a cambio de una renta de 400 euros mensuales, un contrato de arrendamiento de un local de negocio situado en la calle --, de Puerto Lumbreras, donde instaló un negocio de parafarmacia.

  Añade que en la madrugada del día 26 de agosto de 2013 el edificio en el que se encuentra localizado el bajo comercial sufrió un fuerte asentamiento de la base situada en el extremo noroeste, que coincide con el portal de entrada a la vivienda y anexo al edificio medianero.

  Ese movimiento produjo, como efecto visible inmediato, la aparición de arcos de descarga y de grietas con ángulos de 45° en distintas partes del local, que revelaban de modo inequívoco un descenso de la zona.

  También expone que, ante la brusquedad del suceso, los vecinos dieron parte inmediato a los servicios municipales de emergencia, que con rapidez apuntalaron las viviendas del edificio, desalojaron a los vecinos como medida de precaución ante un posible derrumbe, precintaron el local comercial, acordonaron la calle -- y alrededores y prohibieron la circulación de personas y de vehículos.

  Ese mismo día, los técnicos municipales y los empleados de la empresa -- -concesionaria del servicio de abastecimiento de agua- detectaron una rotura en la red de agua potable que atraviesa la calle --, en un lugar próximo con el inmueble, y procedieron a repararla.

  Aunque los empleados de la citada empresa concesionaria continuaron buscando más averías no localizaron ninguna otra. No obstante, el 3 de septiembre siguiente realizaron diversas catas en la vía y en todas ellas aparecieron tierras con gran cantidad de humedad, lo que revela que la rotura provocó una fuga de enorme importancia por cuanto afectaba a todo el frente de la manzana.

  Se debe destacar, como dato significativo de la cantidad de agua que se fugó de la red de abastecimiento, que la propia vía pública padeció también el efecto del asentamiento ya que zonas como viales, no sujetas a cargas de edificios, se asentaron como consecuencia de la lubricación y el lavado de las arenas y gravas. Esos hundimientos se manifestaron mediante grietas en la capa de asfalto, en las aceras y en los bordillos perimetrales.

  De igual modo, la reclamante explica que el mismo día 26 de agosto la propietaria de local, x, contrató los servicios del arquitecto x para que determinara, entre otras cuestiones, la causa del siniestro.

  En el informe pericial que ese profesional elaboró el 25 de noviembre de 2013, titulado Local comercial, se determinó que la etiología de los daños estructurales que se ocasionaron, que consistieron en el hundimiento del edificio, se encontraba en la aparición de agua en el subsuelo proveniente de la rotura de la red municipal de abastecimiento. En el documento explica que el descenso del plano de apoyo de la cimentación se debe al afecto del lavado y lubricación de las arenas y gravas que conforman el subsuelo. Debido a la presión del peso del edificio, las partículas que lo componen se compactan y provocan el descenso del mencionado plano de apoyo de la cimentación en la zona humedecida.

  Por otro lado, el perito también determina la etiología de los daños no estructurales (interior del local, fachada, carpintería, tabiquerías, etc...) en el asentamiento de la cimentación, de forma que los daños resultan de mayor magnitud en las zonas próximas al hundimiento y menor cuanto más se aleja de ellas.

  La interesada manifiesta asimismo que cuando la autoridad competente permitió que se accediera al local pudo comprobar que por efecto del agua y de la humedad la práctica totalidad de las existencias se había deteriorado, hasta el punto de que resultaban inservibles para la venta, lo que supuso la pérdida de 18.757,6 euros. A tal efecto, confeccionó un listado con cajas de productos inservibles y asignó su precio de coste a cada uno de esos artículos.

  Puesto que la reparación del local no se llevaba a cabo y que no podía abrir el establecimiento al público, la reclamante se vio obligada a resolver el contrato de arrendamiento y a celebrar otro nuevo el día 1 de enero de 2014, respecto de otro local situado en la calle --, cuyos gastos de acomodación se elevan a la cantidad de 715,54 euros.

  A esas cantidades añade la peticionaria el lucro cesante correspondiente a los meses en los que no pudo desarrollar la actividad de parafarmacia. De ese modo, a los efectos de cuantificar esa partida, toma como referencia el resultado que ofrece la cuenta de pérdidas y ganancias relativa al ejercicio anterior. De acuerdo con ella, el beneficio en el año 2012 ascendió a 13.698,04 euros. Si se prorratea mensualmente esa cantidad (1.141,50  euros) y se aplica a los cuatro meses en los que no pudo ejercer su negocio, resulta que el lucro cesante asciende a la suma de 4.566 euros.

  Por último, también solicita que se le indemnice la pérdida del fondo de comercio, que valora en la cantidad de 2.500 euros, ya que el negocio de parafarmacia estaba asentado en la zona y contaba con una clientela estable, que perdió al instalarse en otro sitio de la localidad.

  De acuerdo con lo que se acaba de exponer, la indemnización que reclama la interesada (18.757,6 + 715,54 + 4.566 + 2.500) asciende a la cantidad total de 26.539,14 euros.

  Junto con la reclamación, aporta el contrato de arrendamiento de local de negocio; el informe pericial citado; un listado en el que se refleja el contenido de las 31 cajas en las que se reunieron los productos inservibles; el contrato de arrendamiento del nuevo local de negocio, situado en la calle --; una factura por adecuación de la instalación eléctrica del nuevo local, por importe de 534,04 euros; otra factura por expedición de certificado del nuevo local, que asciende a 181,50 euros, y un documento en el que se detalla la cuenta de pérdidas y ganancias del negocio correspondiente al año 2012.

  SEGUNDO.- También el día 4 de marzo de 2014 x presenta en el Ayuntamiento consultante otra reclamación de responsabilidad patrimonial en la que explica que es la propietaria del bajo comercial al que se ha aludido en el apartado precedente, que se encuentra arrendado a x para que explote el negocio de parafarmacia citado.

  En el apartado de la reclamación relativo a los hechos reproduce la misma exposición que se contiene en la reclamación presentada por la anterior interesada. Por otra parte, la reclamante explica que en el apartado séptimo del informe pericial se efectúa la valoración de las soluciones constructivas que resultarían necesarias para efectuar la reparación de los daños sufridos con la finalidad de restituir el inmueble al estado en que se encontraba antes del asentamiento, sin que ello suponga una mejora. Advierte que el perito ha valorado al 100% los daños ocasionados en el local mientras que los daños que afectan a la totalidad del inmueble lo ha hecho en atención al coeficiente en el que participa en el régimen de propiedad horizontal, es decir, al 18,83%. De acuerdo con lo expuesto, los citados daños ascienden a la cantidad de 15.231,15.

  Además de ese importe, la interesada reclama la indemnización de los gastos en los que ha incurrido como consecuencia del siniestro, que son 19,90 euros por lo realización de dos copias de escrituras -aunque por error diga 13,90 euros-; 5 euros por la obtención de un certificado municipal; 412,44 euros por los gastos de levantamiento de un acta notarial de presencia, y 1.089 euros por la realización del informe pericial mencionado. Todo ello hace un total de 1.520,34 euros, aunque en realidad debería decir 1.526,34 euros.

  De otra parte, la peticionaria manifiesta que, como consecuencia del siniestro y del desalojo ordenado por el Ayuntamiento, se resolvió el contrato de arrendamiento del local y que ello le supuso el perjuicio que consiste en la pérdida de las rentas pactadas. Por ello, expone que en la jurisprudencia, por analogía con el desistimiento unilateral, se considera que la indemnización se corresponde con una mensualidad de renta (en este caso, 400 euros) por cada año de arrendamiento pendiente, prorrateando los períodos inferiores. En este caso y por aplicación de esa regla, la indemnización ascendería a 933 euros.

  De esa forma, la indemnización que solicita se eleva a la cantidad (15.231,15 + 1.526,34 + 933,00 euros) de 17.690,49, aunque por error en la reclamación diga 17.744,49 euros.

  Junto con la solicitud de resarcimiento aporta una copia de la escritura de propiedad del local de negocio y del contrato de arrendamiento formalizado con x; el informe pericial ya mencionado, suscrito en el mes de noviembre de 2013 por el arquitecto x; un acta notarial de presencia otorgada, entre otros, el 27 de agosto de 2013 por el marido de la reclamante, x, en la que se acreditan los daños producidos en el local comercial ya citado, y en la que aparece protocolizado otro informe pericial, elaborado por el arquitecto ya mencionado en septiembre de 2013, titulado Dos edificaciones. Por último, adjunta varias facturas por realización de los trabajos profesionales también referidos.

  TERCERO.- El 3 de junio de 2014 la Alcaldesa-Presidenta del Ayuntamiento consultante dicta una resolución por la que acuerda admitir a trámite las reclamaciones de responsabilidad patrimonial citadas y acumular su tramitación, al tiempo que procede a designar al instructor del procedimiento.

  De igual modo, resuelve dar traslado de las solicitudes y del resto de la documentación a la mercantil aseguradora del Ayuntamiento, la compañía --, como interesada en el procedimiento.

  Esa misma decisión adopta respecto de la mercantil --, al ser la empresa adjudicataria del contrato de concesión de la explotación del servicio de abastecimiento y saneamiento de agua en Puerto Lumbreras, y de su compañía aseguradora, en virtud de lo que se establece en la cláusula quince del Pliego de Condiciones.

  Dichos se acuerdos se notifican a los interesados con expresión de la información que se menciona en el artículo 42.4 LPAC.

  CUARTO.- Con fecha 10 de julio de 2014 el órgano instructor acuerda abrir un período de práctica de prueba y a tal efecto declara la admisión de las pruebas documentales aportadas, respectivamente, por las reclamantes.

  QUINTO.- El 23 de julio de 2014 x presenta asimismo una solicitud de indemnización fundamentada en la responsabilidad patrimonial que incumbe a las Administraciones Públicas.

  En ella, expone que es propietaria de un inmueble consistente en bajo y dos plantas situado en la Avenida --, de Puerto Lumbreras.

  Añade asimismo que el Ayuntamiento consultante ha incoado por el siniestro que también ha afectado a su propiedad el procedimiento RJ05-14 y que en las fotografías que se reproducen en la página 26 del informe técnico que se contiene en ese expediente, elaborado por el arquitecto x a instancias de la mercantil --, se aprecia que la rotura se produjo en la acera próxima a su vivienda.

  La peticionaria manifiesta que se han producido daños en su vivienda habitual por asiento diferencial de las estructuras sustentantes, originado por un cambio en las propiedades del subsuelo donde se apoyan las zapatas de la cimentación, cuyo origen se debe a la filtración de agua causada por la rotura de dicha tubería. Añade que a la fecha de presentación de la reclamación todavía siguen apareciendo grietas que afectan a la vivienda.

  Sostiene que la rotura de la red de abastecimiento de agua potable fue la causa de los daños que se le ocasionaron, y que por lo tanto existe la necesaria relación de causalidad entre ellos y el funcionamiento del servicio público. Por ese motivo, reclama 9.295,22 euros para hacer frente a los gastos de reparación de los desperfectos ocasionados.

  Por otro lado, explica que tenía alquilado el bajo del edificio a la mercantil -- que tenía abierta una tienda de telefonía móvil. Tras el cierre de la calle y la pérdida de clientela, la empresa dejó el local y se trasladó a otra zona de la localidad. Añade que el contrato de arrendamiento es de fecha 1 de enero de 2013 y que tenía una duración de dos años, por un precio mensual de 700 euros más IVA, por lo que dejó de percibir desde la fecha del siniestro, 26 de agosto de 2013, hasta de la extinción del contrato, en enero de 2015, la cantidad de 13.552,00 euros.   

  Por esa razón, reclama en concepto de indemnización (9.295,22 + 13.552,00) la suma de 22.847,22 euros.

  De igual forma, solicita que se acuerde la acumulación de su reclamación con las que se tramitan en el citado procedimiento de responsabilidad patrimonial y propone como medios de prueba de los que pretende valerse la documental que aporta con su escrito; la testifical de los operarios del servicio de mantenimiento del servicio municipal de aguas del Ayuntamiento y de los de la empresa concesionaria, y una prueba pericial sobre los daños ocasionados.

  La interesada aporta con el escrito una escritura de declaración de obra nueva del inmueble referido; un presupuesto de reparación de grietas y de pintura elaborado por una empresa de la localidad de Puerto Lumbreras, por el referido importe de 9.295,22 euros; varias fotografías del inmueble en cuestión, y el contrato de arrendamiento de local de negocio ya mencionado.

  SEXTO.- Obra en el expediente administrativo una providencia del órgano instructor, fechada el 25 de julio de 2014, por la que acuerda solicitar que se emita un informe jurídico sobre la admisión a trámite de la reclamación formulada por x.

  De igual modo, se contiene en el expediente un informe jurídico, elaborado el 28 de julio por un Técnico de Administración General del Ayuntamiento, en el que se concluye que la reclamación cumple los requisitos exigibles para ser admitida a trámite y que se le debe notificar el acuerdo del instructor del procedimiento de abrir un período de prueba.

  SÉPTIMO.- El 30 de julio de 2014 x, en su condición de Delegado de la mercantil --, presenta un escrito en el que propone como medio de prueba del que pretende valerse el informe pericial que acompaña para su incorporación al expediente, suscrito el 27 de septiembre de 2013 por el arquitecto x, en el que se concluye que la rotura de la tubería no es causa directa de los daños reclamados.

  OCTAVO.- Con fecha 23 de diciembre de 2014 x presenta un nuevo escrito en el que pone de manifiesto la desigualdad con la que el Ayuntamiento trata a los propietarios de los inmuebles afectados por un movimiento subterráneo de tierras al que se ha hecho referencia.

  Así, recuerda que cuando se manifestaron los daños en el local de su propiedad el Ayuntamiento acordó, el 6 de noviembre siguiente, el inmediato desalojo de todos los ocupantes del inmueble. Esa medida le ocasionó un daño directo pues la inquilina del local comercial instó la resolución del contrato de arrendamiento y además ella no pudo en lo sucesivo seguir disponiendo del local.

  En cambio, los inmuebles en los que recientemente se han manifestado los mismos problemas estructurales se han apuntalado y se han colocado andamios, y se ha permitido que se continúe con la explotación de los bajos comerciales.

  La interesada sostiene que esa diferencia de trato le ocasiona un perjuicio económico evidente por cuanto que en los inmuebles de unos propietarios se adoptan las medidas necesarias para que los negocios sigan abiertos mientras que a otros se les conmina al desalojo.

  Por esa razón, solicita que en el procedimiento se incluya como partida indemnizable el lucro cesante, que se cuantifica a razón de 400 euros al mes, que es la cantidad que venía percibiendo de la arrendataria en concepto de renta hasta que fue desalojada. Por ello, pide que se le indemnice con esa cantidad desde el día en que se ordenó el referido desalojo del local hasta el día en que sea liquidada la totalidad del daño.

  NOVENO.- El 5 de agosto de 2014 x, y, z, en sus condiciones respectivas de propietarios y de usufructuaria de la finca situada en la calle --, esquina Avenida --, de Puerto Lumbreras, presentan una reclamación de responsabilidad patrimonial en el registro del Área de Economía, Hacienda y Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Madrid, como consecuencia de la rotura de la red municipal de agua a la que se ha hecho alusión.

  En su escrito, explican que la planta baja del inmueble está conformada por dos locales comerciales independientes y que en la planta primera existe una vivienda.

  De igual modo, los interesados manifiestan que desde la fecha de construcción del edificio, en el año 1977, el inmueble se había mantenido estable y que no había sufrido problemas estructurales de ningún tipo que pudieran comprometer su estabilidad. Añade que, como consecuencia de la rotura de la tubería, se produjeron en el inmueble daños de tipo estructural relacionados con la deformación de la estructura y la aparición de grietas. De igual modo, se hicieron apreciables daños de tipo no estructural, que son causa directa de la deformación de la estructura principal. La gravedad de los daños que se produjeron en el edificio hacía inviable la reparación de la estructura existente y provocó la incoación de un procedimiento de declaración de ruina con la orden de demolición del inmueble (Resolución de la Alcaldía nº 1931/2013).

  Por ese motivo, reclaman el valor de reposición neto del inmueble (120.183,78 euros) y el importe de demolición (14.503,98 euros), de acuerdo con la valoración que aparece detallada, argumentada y calculada en el informe elaborado por el arquitecto x, que aporta junto con la reclamación.

  De otro lado, los reclamantes exponen que, en el momento en el que se produjo la rotura, tanto los locales comerciales como la planta destinada a vivienda se encontraban arrendados, como acredita con la copia de los contratos que adjuntan. También añaden que los arrendatarios tuvieron que abandonar el inmueble lo que les ocasionó que se vieran privados de los ingresos derivados de esos alquileres. Por tanto, sostienen que les ha ocasionado unos perjuicios que, respecto de cada uno de los contratos de arrendamiento, estaría representado por la cantidad correspondiente, al menos, a la cantidad de años y mensualidades que dichos arrendamientos han estado en vigor, lo que constituiría una expectativa absolutamente razonable.

  De acuerdo con lo expuesto, los 15 años de alquiler del primer bajo comercial (180 mensualidades) que desde el año 1998 se encontraba vigente, se traducirían en una cantidad indemnizable de 50.295 euros.

  En segundo lugar, los 9 años y 4 meses (112 mensualidades) del contrato que respecto del segundo bajo comercial se encontraba en vigor desde 2005 se corresponderían con la cantidad de 38.846 euros.

  De la misma forma, los 7 años de alquiler de la vivienda (84 mensualidades) que se había formalizado en el año 2006 arrojarían la suma de 17.220 euros.

  Finalmente, manifiestan que constituyen partidas igualmente indemnizables las relativas a los gastos y honorarios abonados a la notario que ha autorizado un acta de presencia y al arquitecto que ha tenido que valorar los perjuicios y los daños ocasionados al inmueble, y que ascienden a 2.045,96 euros.

  De conformidad con lo que se ha explicado, el importe de la indemnización que reclaman (120.183,78 + 14.503,98 + 50.295 + 38.846 + 17.220 + 2.045,96) se eleva a 243.094,72 euros.

  Con la solicitud de resarcimiento aportan una copia de la escritura de adjudicación y aceptación de herencia, que es título acreditativo de la titularidad que alegan; el informe pericial mencionado; los contratos de arrendamiento citados y sus correspondientes anexos, y las facturas por la prestación de servicios profesionales, ya citadas.

  DÉCIMO.-  Con fecha 2 de septiembre de 2014, el órgano instructor del procedimiento dicta una providencia por la que, a la vista de las reclamaciones de responsabilidad patrimonial presentadas por x, y por x, y del escrito presentado por la concesionaria del servicio de abastecimiento de agua potable, en el que propone la práctica de prueba pericial a los efectos de acreditar que los daños reclamados no son causa directa de la rotura de la tubería y que no generan responsabilidad patrimonial, acuerda solicitar que se emita un informe jurídico sobre la legalidad de lo actuado y sobre la tramitación del procedimiento que se debe seguir.

  El 29 de septiembre siguiente, el órgano instructor dicta otra providencia de idéntico contenido a la anterior, una vez que toma conocimiento de la presentación de otra solicitud de indemnización por parte de x, y, z.

  El 2 de diciembre de 2014 un Técnico de Administración General emite un informe jurídico en el que se concluye que las reclamaciones presentadas por x y por x, y, z cumplen los requisitos legalmente previstos y que procede su admisión a trámite y su correspondiente tramitación. De igual modo, se entiende que procede acordar su acumulación y tramitación en el mismo expediente administrativo (RJO-5-2014). Asimismo, se propone que se acuerde conceder una ampliación del período de prueba por un plazo de diez días y que se admita la práctica de la prueba pericial propuesta.

  De conformidad con el contenido de dicho informe, el órgano instructor dicta un acuerdo el siguiente día 3 de diciembre por el que dispone la admisión de la prueba pericial propuesta.

  Con fecha 8 de enero de 2015 la Alcaldesa dicta una resolución por la que resuelve admitir a trámite las reclamaciones citadas y dispone que se tramiten de forma acumulada, y acuerda la ampliación del período de prueba. De igual modo, ratifica el acuerdo adoptado por el órgano instructor del procedimiento anteriormente referido.

  UNDÉCIMO.- Después de efectuar los necesarios emplazamientos, el día 5 de febrero de 2015 se lleva a efecto la comparecencia del arquitecto x, que ratifica el contenido del informe que emitió en el mes de septiembre de 2013.

  En ese acto, añade que contiguo con el edificio dañado existe un solar sin edificar y que ello puede constituir una de las causas por las que se esté filtrando agua. Aclara que esa posibilidad no se recoge en su informe porque se ha detectado en una visita que realizó con posterioridad.

  De igual modo, hace alusión a un informe elaborado en agosto de 2005 por la mercantil --, sobre "Reconocimiento de suelos mediante sondeos a rotación y ensayos de penetración dinámica", en el que tras analizar la situación del terreno en la zona contigua a los inmuebles se menciona la existencia de relleno y se alude a la necesidad de que se cimente a 7 metros de profundidad. El facultativo manifiesta que considera que el edificio se encuentra asentado sobre relleno y que sus cimientos no han alcanzado esa profundidad.

  Asimismo, manifiesta que, de acuerdo con las conclusiones alcanzadas en otro estudio, elaborado por --, las uniones de la red de pluviales no están juntas sino sueltas y que hay acumulación de gravas que hacen que en caso de tormenta no fluya el agua con normalidad.

  Por otro lado, recuerda que en el edificio contiguo se produjo una rotura en el cuarto de baño y que en la sentencia nº 26/2013, de 18 de febrero de ese año, del Juzgado de Primera Instancia de Lorca nº 6, se dejó claro que existían filtraciones de aguas fecales.

  Expresa su impresión de que un factor añadido ha sido la rotura, pero que no fue la causa determinante. En apoyo de su interpretación, apunta que el edificio y la parafarmacia sufrieron daños en la parte de atrás y que así se refleja en el informe.

  A la conclusión del acto, el perito hace entrega al instructor de una copia del informe elaborado por la mercantil -- y de otra de la resolución judicial, a los que se hizo alusión anterior, que de ese modo se incorporan al expediente administrativo.

  DUODÉCIMO.- El día 27 de abril de 2015 x y sus hijos x, y presentan otra reclamación de responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento de Puerto Lumbreras en la que manifiestan que son propietarios de una vivienda situada en la calle --, de esa localidad, que constituye el domicilio habitual de los dos primeros interesados mencionados.

  Los reclamantes exponen en su escrito que el día 21 de agosto de 2013 comenzaron a aparecer agrietamientos en la vivienda y que el siguiente día 26 se pudo advertir que la estructura se movía y que "crujía" toda la vivienda. Manifiestan asimismo que los daños fueron de tal entidad que x y su hijo fueron desalojados de la vivienda por las autoridades municipales, debido a la inestabilidad que presentaba la estructura de la vivienda.

  Tres días más tarde, esto es, el 29 de agosto de 2013, los técnicos municipales constaron que se estaba produciendo un asentamiento de la estructura de la vivienda y emitieron un informe en el que hicieron constar los daños que presentaba el inmueble, que consistían en agrietamientos, roturas de escaparates y dificultad en el cierre de carpinterías. Asimismo, se observaron daños en la vía pública consistente en la elevación del pavimento de la calzada.

  En el citado informe se apuntaba como causa del siniestro una posible rotura en la red de saneamiento de agua por lo que se requirió a la empresa concesionaria del servicio para que confirmara ese extremo. Efectuada la comprobación correspondiente, se localizó una rotura en la derivación de la red principal al local destinado a centro de estética. Se reparó dicha rotura y se advirtió que había cesado la entrada de agua.

  En su reclamación, los interesados recuerdan que los técnicos municipales apuntalaron la vivienda, colocaron testigos de yeso para comprobar la evolución del asentamiento y recomendaron que no se permitiera el acceso a las viviendas por el peligro que ello podía suponer.

  De igual modo exponen que, como consecuencia del movimiento de tierra causado por la fuga de agua, la estructura del edificio siguió asentándose y cediendo, y que esa situación se alargó en el tiempo, de modo que se produjeron daños continuados en la vivienda citada. Aunque los peticionarios fueron requeridos para que valorasen los daños ocasionados en el inmueble, sostienen que ello no fue posible, y que en el mes de octubre de 2013 presentaron un informe en el que justificaron que los testigos que se habían colocado probaban que el asentamiento de la estructura aún no había terminado, que la vivienda seguía cediendo, y que se seguían agravando los daños estructurales, hasta el punto de que las grietas presentaban un ancho superior a los dos centímetros y de que se había producido la fractura total de la fábrica de ladrillo.

  Los interesados explican en su solicitud de indemnización que la situación del inmueble se agravó de tal manera que en el mes de noviembre de 2013 el Ayuntamiento inició un expediente de declaración de ruina de la vivienda y ordenó el vallado de la zona y la retirada de líneas eléctricas, de telefonía y de alumbrado público.

  A tal efecto, el Arquitecto Técnico Municipal emitió un informe técnico en el que, tras calcular el valor de reposición de la vivienda en 121.242,20 euros, consideró que procedía declarar la vivienda en estado de ruina económica. Además, apuntaba que el inmueble, que "presenta daños no reparables técnicamente por los medios normales por el grave deterioro de los elementos estructurales que han quedado descritos, ofrece peligro de derrumbe, con daño para las personas y los bienes".

  Con posterioridad, el valor de reposición fue corregido por el propio técnico municipal, que lo incrementó hasta la cantidad de 147.310,49 euros. De igual modo, y ante las dudas que surgieron, ofreció a los perjudicados la posibilidad de que intentaran reparar el edificio, siempre y cuando el presupuesto de reparación no superara el 50% del valor de reposición pues, en ese caso, el edificio sería nuevamente declarado en ruina económica.

  La parte reclamante procedió entonces a encargar un presupuesto y un proyecto de reparación del inmueble pero, como resultado de las consultas formuladas, llegó a la conclusión de que el dictamen de declaración de ruina emitido por el Ayuntamiento era correcto, debido a la imposibilidad de proceder a la reparación por un precio inferior al indicado, y por la imposibilidad técnica de conseguir su reparación. Por esa razón, y a pesar de mantener algunas discrepancias técnicas y de valoración, se dio la oportuna conformidad a la declaración de ruina de la vivienda.

  Así, en el informe emitido el 9 de abril de 2015 por el arquitecto e ingeniero de edificación x se hace constar que "los daños sobrevenidos representan graves defectos estructurales no reparables por métodos convencionales, así como cuantiosas e importantísimas roturas en el resto de sus elementos...". Además, añade que "Se aprecian hundimientos o asientos diferenciales de la cimentación... Estos asientos incontrolados han generado deformaciones de tal magnitud, que han derivado en la pérdida de la horizontalidad de la estructura, cuyos forjados se han inclinado hasta llegar en algún caso hasta la rotura, y de la verticalidad del edificio".

  Según manifiestan, la gravedad de los daños no termina ahí sino que la inestabilidad del edificio es tal que la estructura no se ha estabilizado totalmente, lo que supone la imposibilidad de reparar la vivienda. De este modo, no sólo se cumplen los requisitos para la declaración de ruina económica del inmueble sino que, además, se aprecia una irremediable ruina técnica, tal y como apunta en su informe el arquitecto antes citado, cuando señala que "no podemos descartar o dejar de considerar la ruina técnica, ya que los esfuerzos adicionales a que las deformaciones padecidas para las que no fueron diseñados ni dimensionados, han derivado en un estado tal que podemos presuponer el agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales".

  Pero es que, además, como apuntan los reclamantes en su escrito, en la propuesta de actuación y reparación expuesta por el técnico municipal se manifiesta que la recuperación del inmueble sería muy complicada y costosa. De hecho, la reparación propuesta goza de serios reparos en cuanto a su viabilidad técnica, ya que implica la demolición parcial del inmueble.

  La propuesta consiste en la demolición de aproximadamente 81 m² con la reconstrucción total y reparación integral del resto, esto es 260m². Sin embargo, esta demolición parcial de 81 m² no incluiría la zona donde el forjado se ha partido en dos, por lo que para optar por la reparación del edificio habría que proceder a la demolición parcial de 153 m², como indica el arquitecto x en su informe, al que ya se ha hecho mención. Por otro lado, este facultativo considera que esa solución tampoco sería la más adecuada por razones técnicas y concluye que la solución más razonable es, desde un punto de vista técnico y económico, la demolición total del inmueble y su posterior reconstrucción.

  De acuerdo con lo que se refleja en el informe pericial citado, se fija el valor de reemplazamiento bruto del inmueble en la cantidad de 255.151,84 euros, frente a los 219.866,40 euros determinados por el técnico del Ayuntamiento.

  Por otro lado, para obtener el valor de reposición es necesario aplicar el porcentaje de depreciación, que se establece en el 33% del total del valor de reemplazamiento bruto (255.151,84 x 33%), es decir, en 84.200,11 euros. Ello supone  que el valor de reposición del inmueble (255.151,84 - 84.200,11) es de 170.951,73 euros y que, dado que el coste de las obras de reparación es de 212.766,31 euros, supera con creces los límites establecidos para considerar la existencia de ruina económica.

  De igual modo, apuntan los interesados que al valor de reposición habrá que añadir los costes de la demolición de la vivienda, una vez que se declare la ruina, ya sea técnica o económica, del inmueble.

  Como consecuencia de lo expuesto manifiestan los reclamantes que se les debe indemnizar en la cantidad de 151.757,51 euros como consecuencia de los daños ocasionados en la vivienda (valor de reposición más gastos de demolición).

  Además, como consecuencia del desalojo de la vivienda x se vio obligado a arrendar una vivienda. Como consecuencia, entiende que debe ser indemnizado por los gastos generados por dicho desalojo y por el consecuente arrendamiento, que al día de presentar la reclamación asciende a la cantidad de 6.175 euros, a razón de 325 euros al mes durante 19 meses (desde septiembre de 2013 hasta entonces). Considera, asimismo, que se le deben abonar igualmente las rentas a las que tenga que hacer frente hasta la resolución del siniestro y pago de las indemnizaciones, así como los intereses legales que se generen.

  Junto con la reclamación aportan una copia de la escritura pública de liquidación de sociedad de gananciales y de aceptación y adjudicación de herencia, que es título en cuya virtud adquirieron la propiedad de la finca citada; el informe emitido por los Servicios Técnicos Municipales el 29 de agosto de 2013; el informe suscrito por el arquitecto técnico municipal el 28 de octubre de 2013; el informe de daños realizado por el arquitecto x el 12 de septiembre de 2013; la notificación del acuerdo de inicio de declaración de ruina; el complemento del informe de ruina elaborado por el arquitecto técnico municipal el 5 de diciembre de 2013; una copia del escrito presentado por x en el que manifestaba su conformidad con la declaración de ruina económica del inmueble, fechado el 12 de mayo de 2014.

  Asimismo, adjuntan una copia del dictamen pericial realizado por el arquitecto e ingeniero de edificación x, el 9 de abril de 2015; una copia del contrato de arrendamiento suscrito por el reclamante el 9 de septiembre de 2013 y de los recibos y justificantes de pago del arrendamiento, y una extensa relación de fotografías acreditativas de los daños que se han producido en la vivienda. Por último, aporta una copia de la reclamación de indemnización que dirigió el primer reclamante a la mercantil contratista, por medio de burofax, los días 14 de febrero de 2014 y el 22 de enero de 2015.

  DECIMOTERCERO.- Una vez tomado conocimiento de la presentación de la solicitud de indemnización referida en el apartado precedente, el órgano instructor dicta una providencia el 11 de mayo de 2015 por la que solicita que se elabore un informe jurídico sobre la legalidad y acerca del procedimiento a seguir para su tramitación.

  Dicho informe jurídico se emite el 25 de mayo siguiente y en él se concluye que procede admitir a trámite de la citada reclamación de responsabilidad patrimonial y que se acuerde su tramitación de manera acumulada con las otras solicitudes mencionadas, en el expediente RJO-5-2014, ya citado. De igual modo, se propone que se confiera trámite de audiencia a todos los interesados.

  Con fecha 12 de mayo de 2015 el órgano instructor dicta una resolución por la que acuerda proponer a la Alcaldesa-Presidenta que acuerde la ampliación del plazo máximo para resolver en tres meses, de conformidad con lo que se dispone en el artículo 42.6 LPAC, dado el número y la entidad de las reclamaciones formuladas.

  Ese mismo día 12 de mayo de 2015 la Alcaldesa dicta una resolución por la que resuelve admitir a trámite la reclamación mencionada y dispone que se tramite de manera acumulada con las anteriores, acuerda la ampliación en tres meses del plazo para resolver y dispone que se confiera trámite de audiencia a los interesados en el procedimiento.

  DECIMOCUARTO.- El 14 de mayo de 2015 se otorga audiencia a los interesados en el procedimiento entre los que se encuentran, además de la mayor parte de los reclamantes, la mercantil --; su compañía aseguradora; la mercantil --, aseguradora del Ayuntamiento de Puerto Lumbreras.

  De manera particular, el 5 de junio de 2015 se confiere ese derecho a x, y, z, a los que no se les había conferido en el mes anterior el citado trámite de audiencia.

  El anterior día 4 de junio de 2015 x, actuando en nombre y representación de la contratista del servicio de abastecimiento de agua, presenta un escrito de alegaciones en el que, en síntesis, reitera la ausencia de responsabilidad de esa mercantil sobre la base del informe pericial elaborado por el arquitecto x, que fue ratificado en el período probatorio, y en el que se concluye:

  a) Que los daños que se han producido en el edificio situado en la Avenida -- con la esquina de la calle -- no son causa de la rotura de la tubería de agua potable, dado que responden a patologías previas distintas de las causadas en el siniestro del día 26 de agosto. Destaca que se debe incidir en el hecho de que la cimentación del edificio se apoya sobre un terreno de relleno y de que, por esa razón, muchas deficiencias aparecidas en el interior de la vivienda y de los bajos comerciales ya habían sido reparadas con anterioridad en muchos casos por sus propietarios, aunque otras no lo habían sido en ese momento.

  b) Que los daños del edificio situado en la esquina existente entre las calles -- y -- no guardan relación directa con la rotura de la tubería, sino que la mayor parte de los desperfectos tenían una antigüedad superior. De hecho, recuerda que el arquitecto mencionado insistió en el acto de ratificación de su informe que una de las causas que dieron lugar a la producción de los daños fue la avería que se produjo en el año 2009 en la vivienda de x, que causó numerosos desperfectos en el local comercial de la parafarmacia.

  A tal efecto, reproduce en su escrito varios párrafos de la sentencia que dicho facultativo aportó en aquella ocasión para que se incorporase al expediente administrativo.

  Por su parte, x y sus hijos x, y presentan el 4 de agosto de 2015 otro escrito de alegaciones en el que, en esencia, reiteran el contenido de su pretensión resarcitoria.

  De manera concreta, los interesados exponen que también ha quedado justificada la procedencia de la indemnización de 151.757,51 euros que solicitan, más los gastos de alquiler que también reclaman. Manifiestan que para calcular dicha indemnización han procedido a determinar el valor de reposición del edificio, y han utilizado el mismo procedimiento que ha seguido el técnico municipal y el empleado por los Tribunales de Justicia. A tal efecto, aportan una copia de la sentencia número 200/2013 dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Murcia, de 12 de marzo de 2013, en un supuesto similar al del que aquí se trata.

  También añaden que la propia empresa concesionaria ha calculado el valor de mercado del inmueble en el que se encuentra la vivienda (81,17% de la cuota de participación) y que ha de ser demolido, en 320.000 euros, lo que evidencia que la solicitud de indemnización anteriormente expresada resulta más que ajustada.

  DECIMOQUINTO.- El 1 de septiembre de 2015 el órgano instructor del procedimiento acuerda  que se incorpore al expediente, como prueba documental, una copia de la escritura pública de adjudicación de la concesión de la explotación del servicio de abastecimiento y saneamiento de agua en el término municipal de Puerto Lumbreras, y así efectivamente se hace.  

  Asimismo, dicho órgano acuerda el 2 de octubre de 2015 que se incorporen también al expediente los documentos que se refieran a la concesión de la explotación del referido servicio de abastecimiento y saneamiento de agua potable, lo que igualmente se lleva a cabo.

  DECIMOSEXTO.- El 18 de noviembre de 2015 el órgano instructor del procedimiento dicta una propuesta de resolución en la que se contienen los siguientes pronunciamientos, por resultar acreditada la relación de causalidad que existe entre la rotura de la red de agua potable detectada el 26 de agosto de 2013, lo que supone un funcionamiento anormal en la prestación del citado servicio, y los daños patrimoniales que respectivamente se alegan así:

  a) Se estima la reclamación presentada por x por resultar acreditado el daño patrimonial originado en el inmueble de su propiedad, sito en la calle --, de Puerto Lumbreras.

  Se estima como importe de la indemnización la cantidad de 17.744,49euros, que se corresponde con el principal solicitado (15.231,15euros) y con los gastos que ha debido soportar como consecuencia del siniestro, que valora en 1.520,34euros.

  Sin embargo, se desestima, por no resultar acreditado el importe restante solicitado, de 933 euros, "por las rentas dejadas de percibir" al no haberse aportado documento fehaciente alguno acreditativo de los flujos o transacciones económicas realizadas y cuyo importe se reclama.

  b) Se estima la reclamación planteada por x por resultar acreditados los daños ocasionados en un inmueble de su propiedad, situado en la avenida -- y la calle --.

  Se estima como importe de la indemnización la cantidad de 9.295,22euros presupuestada para la reparación del inmueble destinado a vivienda habitual.

  No obstante, se desestima, por no resultar acreditado, el lucro cesante en tanto que no ha aportado un documento que acredite alguno de los flujos o transacciones económicas realizadas.

  c) Se estima la reclamación de responsabilidad patrimonial presentada por x, y, z en su condición de herederos x y de usufructuaria de la finca situada en la calle --, de lo citada localidad, por resultar acreditados los daños ocasionados en ese inmueble.

  En este caso, se estima como importe de indemnización la cantidad de 120.183,78euros para la reposición neta del inmueble, de 14.503,98 como importe de demolición, y de 2.045,96euros correspondiente a las facturas presentadas en concepto de honorarios. Todo ello hace un total de 136.733,72euros.

  Se desestima, no obstante, el lucro cesante reclamado, en tanto que no se aporta una prueba suficiente que resuelva la contradicción que existe entre la manifestación que realizan los reclamantes en la escritura de adjudicación y aceptación de herencia sobre que "las fincas no están arrendadas ni ocupadas" y la realizada en el escrito de reclamación en el que se dice que "existe un arrendamiento desde el año 1998". Las rentas percibidas a causa de los arrendamientos que se pretenden hacer valer como pretensión a la hora de valorar el lucro cesante pudieron acreditarse aportando documentos justificativos de los flujos económicos de los ingresos percibidos y ello no se ha realizado.

  d) Se estima la reclamación interpuesta por x y sus hijos x, y, por los daños causados en una finca de su propiedad situada en la calle --, de Puerto Lumbreras.

  En este caso, se estima como importe de la indemnización la cantidad de 151.757,51euros, por los daños causados en el inmueble. De modo particular, se reconoce a x el derecho a percibir 6.175euros en concepto de pago de mensualidades de arrendamiento hasta el mes de abril de 2015.

  e) Sin embargo, se desestima en su totalidad la reclamación formulada por x en la que solicita, en su condición de arrendataria de un local comercial situado en la calle --, una indemnización por importe de 26.529,14euros. Se considera que no ha resultado acreditada la cantidad solicitada, ya que no existe constancia en los informes técnicos obrantes en el expediente que se haya producido daño alguno en las mercaderías que se encontraban en el local destinado a parafarmacia.

  f) Por último, se declara la existencia de responsabilidad directa de la mercantil -- -y de su compañía aseguradora-, por ser la empresa adjudicataria de la prestación del servicio público de abastecimiento y saneamiento de agua potable en la localidad de Puerto Lumbreras.

  Una vez incorporados el preceptivo índice de documentos y el extracto de secretaría, se remite el expediente en solicitud de Dictamen, mediante escrito recibido en este Consejo Jurídico el pasado 16 de febrero de 2016.

  A la vista de los referidos antecedentes procede realizar las siguientes

CONSIDERACIONES

  PRIMERA.- Carácter del Dictamen.

  El presente Dictamen se emite con carácter preceptivo, ya que versa sobre una reclamación que en concepto de responsabilidad patrimonial se ha formulado ante una Administración municipal, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley 2/1997, de 19 de mayo, del Consejo Jurídico de la Región de Murcia, en relación con los artículos 142.3 LPAC y 12.1 del Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de los procedimientos en materia de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas (RRP).

  SEGUNDA.- Legitimación, plazo y procedimiento.

  I. La legitimación activa corresponde, cuando de daños materiales se trata, a quienes hayan sufrido los perjuicios ocasionados por el funcionamiento de los servicios públicos, de conformidad con lo previsto en el artículo 139.1 LPAC; dicha legitimación, en sus condiciones respectivas de partes afectadas, concurre en los reclamantes -sin perjuicio de algunas salvedades que se apuntan en la Consideración Quinta de este Dictamen-, que han acreditado la titularidad de los inmuebles y de las mercancías en los que se han producido los daños que se atribuyen a la rotura de la red municipal de aguas.

  En cuanto a la legitimación pasiva, concurre en el Ayuntamiento de Puerto Lumbreras por ser titular del servicio público de abastecimiento y saneamiento de agua potable y en la empresa privada concesionaria de la prestación del citado servicio (--), de acuerdo con lo que se explica en el siguiente Fundamento de Derecho de este Dictamen.

  II. En relación con el requisito del plazo, el artículo 142.5 LPAC establece que, en todo caso, el derecho a reclamar prescribe al año de producido el hecho o el acto que motive la indemnización o de manifestarse su efecto lesivo. No resulta discutido que todos los reclamantes interpusieron las acciones de resarcimiento dentro del plazo anual al que se ha hecho mención con anterioridad.

  III. El examen conjunto de la documentación remitida permite afirmar que, en lo esencial, se han cumplido los trámites legales y reglamentarios que integran esta clase de procedimientos, si bien interesa formular las siguientes observaciones:

  a) De manera particular, conviene destacar que se ha conferido la oportuna audiencia a la mercantil concesionaria del servicio de abastecimiento y depuración de agua potable y que se le han notificado las diversas actuaciones que se han realizado en el procedimiento, lo que le ha permitido personarse y efectuar las alegaciones y proponer la práctica de los medios de prueba que ha estimado pertinentes, como prescribe el artículo 1.3 RRP. De igual modo, se han efectuado los oportunos emplazamientos a las compañías aseguradoras del Ayuntamiento y de la mercantil concesionaria para que, de igual modo, pudiesen personarse como partes interesadas en el procedimiento.

  b) Sin embargo, se considera que no ha quedado debidamente acreditado en el expediente administrativo el título en virtud del cual la mercantil -- goza de legitimación pasiva en este procedimiento, ya que de la documentación que se contiene en él se deduce que la contratista del servicio es, en realidad, la empresa --. Se debe suponer que ese hecho debe figurar acreditado en el expediente municipal de contratación.

  No obstante, se considera que se debe traer al procedimiento, antes de que se dicte la resolución que le ponga fin, algún principio de prueba que permita establecer la oportuna relación entre una y otra sociedad, ya se haya establecido ese vínculo como consecuencia de un cambio de denominación social o de alguna operación societaria (fusión o escisión) que la justifique, o de algún negocio de cesión, y atestiguar la sucesión en la legitimación pasiva de la empresa contratista.

  De igual modo, se advierte que tampoco se ha requerido al representante de la mercantil concesionaria para que acredite la representación con la que dice actuar. El órgano instructor no le ha requerido en ningún momento para que lo haga y, también en este caso, se debe suponer que ese extremo debe constar al Ayuntamiento. Sin embargo, ello no es óbice para que resulte necesario completar el procedimiento con la incorporación al expediente del documento que acredite dicha representación.

  TERCERA.- Las reclamaciones formuladas frente a la Administración en el caso de daños producidos a terceros con motivo de la ejecución de un contrato.

  En reiterados Dictámenes (2 y 55 del año 2000, 9 y 20 del 2002, 53 del 2003 y 40, 87 y 163 del año 2005 y 108 del año 2014) así como en la Memoria correspondiente al año 2003, este Consejo Jurídico estableció su criterio sobre el objeto y sentido que han de tener las resoluciones de los procedimientos de responsabilidad patrimonial en los que ha intervenido un contratista de la Administración reclamada, y ha sentado las consideraciones que a continuación se exponen en relación con la normativa de contratación.

  En aquellos Dictámenes se indicaba que la legislación en materia de  contratación pública (artículos 98 de la Ley 13/1995, de 18 de mayo, de Contratos de las Administraciones Públicas; 97 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas; 198 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, y 214 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, actualmente en vigor) establecía lo siguiente:

  "1. Será obligación del contratista indemnizar todos los daños y perjuicios que se causen a terceros como consecuencia de las operaciones que requiera la ejecución del contrato.

   2. Cuando tales daños y perjuicios hayan sido ocasionados como consecuencia inmediata y directa de una orden de la Administración, será ésta responsable dentro de los límites señalados en las leyes. También será la Administración responsable de los daños que se causen a terceros como consecuencia de los vicios del proyecto elaborado por ella misma en el contrato de obras o en el de suministro de fabricación.

   3. Los terceros podrán requerir previamente, dentro del año siguiente a la producción del hecho, al órgano de contratación para que éste, oído el contratista, se pronuncie sobre a cuál de las partes contratantes corresponde la responsabilidad de los daños. El ejercicio de esta facultad interrumpe el plazo de prescripción de la acción.

   4. La reclamación de aquéllos se formulará, en todo caso, conforme al procedimiento establecido en la legislación aplicable a cada supuesto".

   De igual modo, en aquellos Dictámenes se concluía que, conforme a lo dispuesto en los números 3 y 4 de ese precepto, la Administración ha de resolver la reclamación presentada y dilucidar dos cuestiones:

   a) Si el daño alegado es consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos (artículo 106.2 de la Constitución y 139.1 LPAC).

   b) Y determinar, en caso afirmativo, a quién corresponde asumir en última instancia la responsabilidad, si a la Administración o al contratista, de acuerdo con los criterios establecidos en los apartados 1 y 2 ya transcritos.

  Se argumentó para ello que, de conformidad con la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo que estima que la responsabilidad de la Administración es en todo caso directa si los daños son consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos (SS, Sala 3ª, de 20 de octubre de 1998, 5 de diciembre de 1997, 11 de febrero de 1997 y 18 de diciembre de 1995), hay que entender que cuando el ordenamiento jurídico establece que la Administración ha de determinar el sujeto responsable de los daños, oído el contratista en el procedimiento, está queriendo decir que, sin perjuicio de la eventual responsabilidad directa de la Administración, en la resolución del procedimiento ha de determinar también si es el contratista el que, en última instancia, debería hacer frente a la indemnización.

  En caso afirmativo, si el contratista no satisficiera voluntaria y directamente el pago al perjudicado (que sería lo lógico en aras de la economía de trámites) la Administración vendría obligada a satisfacer el importe de la indemnización al perjudicado, sin perjuicio de que después se dirigiera por la vía de repetición contra el contratista en ejecución de su propia resolución.

   Con ello se consigue aunar el carácter directo de la responsabilidad administrativa con la determinación, en el mismo procedimiento de responsabilidad, del sujeto que ha de soportar en definitiva la indemnización, evitando así una posterior e innecesaria vía de regreso.

   Téngase en cuenta, además, como peculiaridad del contrato de gestión de servicios públicos, que la titularidad del servicio constituye un título de imputación a la Administración de los daños que se deriven a terceros, aunque se desempeñe a través de adjudicatario, siempre que concurran los requisitos determinantes de la responsabilidad patrimonial y sin perjuicio del derecho de repetición frente a la contratista si fuera responsable del daño.

   En suma, ha de valorarse en el presente caso si se ha acreditado en el procedimiento que los daños alegados son atribuibles a las redes municipales de abastecimiento o de saneamiento y, en el caso de que la respuesta fuera positiva, quién es finalmente responsable de su reparación.

  CUARTA.- Sobre el fondo del asunto.

  I. En el ámbito de las Administraciones locales, el artículo 54 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL), dispone que "Las entidades locales responderán directamente de los daños y perjuicios causados a los particulares en sus bienes y derechos como consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos o de la actuación de sus autoridades, funcionarios o agentes, en los términos establecidos en la legislación general sobre responsabilidad administrativa", texto que reitera el contenido del artículo 223 del Reglamento de organización, funcionamiento y régimen jurídico de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre.

  De igual modo, el artículo 162.3, apartados a) y b), del Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales (aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955) hace alusión expresa al servicio de abastecimiento de agua potable y al de alcantarillado y, por otra parte, el artículo 3.1 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, establece que "son bienes de uso público local los caminos, plazas, calles, paseos, parques, aguas de fuentes y estanques, puentes y demás obras públicas de aprovechamiento o utilización generales cuya conservación y policía sean de la competencia de la entidad local".

  Y es incuestionable que en el momento en que se produjeron los hechos a los que se refiere el procedimiento sobre el que aquí se dictamina los municipios ostentaban -y ostentan en la actualidad, lógicamente-  competencia en materia de "Suministro de agua (...), alcantarillado y tratamiento de aguas residuales". Así se reconocía en los artículos 25.2,l) y 26.1,a) LBRL en sus redacciones respectivas, vigentes en el momento en que se produjo el evento lesivo y anteriores a las modificaciones que sufrieron en virtud de lo dispuesto en los artículos 1.8 y 1.9 de la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local.

  De los artículos 139.1 y 141.1 LPAC se desprende que la Administración debe responder por los daños y perjuicios, efectivos y evaluables económicamente, causados a los particulares por el funcionamiento de los servicios públicos, siempre que se trate de daños que el particular no tenga el deber jurídico de soportar.

  II. En el supuesto que nos ocupa ha quedado debidamente acreditada en el procedimiento la existencia de los daños en los inmuebles que manifiestan los reclamantes, por medio de la abundante prueba documental -particularmente, de carácter fotográfico- que se ha aportado al expediente y de los informes periciales que se han elaborado por distintos arquitectos y por el Arquitecto Técnico Municipal -que también incorporan abundantes testimonios gráficos-, de manera no que no cabe duda de la realidad de los perjuicios ni de su alcance o extensión.

  De acuerdo con ello, conviene analizar seguidamente si resulta acreditada la relación de causalidad que debe existir entre el funcionamiento del servicio público y los desperfectos acreditados a través de los citados medios de prueba.

  Así, en primer lugar, cabe hacer alusión al informe suscrito el día 29 de agosto de 2013 por el Arquitecto Técnico Municipal (folios 727 y 728) en el que se pone de manifiesto que a la vista de los daños observados en los inmuebles situados en los números 4 y 6 de la calle -- y en la vía pública, consistentes en la elevación del pavimento de la calzada, "se apunta como causa del siniestro una posible rotura en la red de abastecimiento de agua".

  Por otra parte, se debe hacer alusión a las pruebas periciales aportadas por los reclamantes. De este modo, en un primer informe elaborado por el arquitecto x el 12 de septiembre de 2013 a instancias de los propietarios de los inmuebles situados en los números 4 y 6 de la calle -- (folios 263 a 271), titulado Dos edificaciones, se pone de manifiesto que "Tras las inspecciones realizadas en ambas edificaciones y observada la evolución en el tiempo de las mismas, los daños que presentan los inmuebles son causados por el asiento diferencial de sus estructuras sustentantes, originado por un cambio en las propiedades del subsuelo donde se apoyan las correspondientes cimentaciones, cuyo origen se debe a la filtración de agua, causada por la rotura de una conducción de la red de aguas en las proximidades de las edificaciones, apreciándose descensos significativos en la cimentación, lo que ha originado deformaciones en ambos edificios...".

  Con mayor detalle, en el informe elaborado por ese mismo técnico el 25 de noviembre de 2013 a instancias de x, titulado Local comercial (folios 7 a 38 y 110 a 141), se expone en el apartado referente al origen de los daños estructurales "... que el punto donde se observan los asientos de mayor cuantía se encuentra en el extremo noroeste del inmueble, coincidente el portal de acceso a la vivienda y anexo al edificio medianero, el cual, ha sufrido igualmente un asiento del mismo tipo al que estamos evaluando, aunque de mayor envergadura.

  En esta zona es donde se aprecian claramente la aparición de arcos de descarga y de esas grietas a 45° que marcan un descenso de esa zona, siendo esta la parte de la edificación más próxima al punto donde la empresa de aguas localizó una fuga en la red de agua potable el mismo día en el que se originaron los hechos (26/08/2013).

  El descenso del terreno debe su origen a una compactación de éste con posterioridad a la construcción del edificio, con mayor incidencia en unas zonas que en otras.

  Este descenso del plano de apoyo de la cimentación se debe normalmente a la aparición de agua en el subsuelo. En estos casos, por lavado y lubricación de las arenas y gravas que conforman el subsuelo y bajo la presión del peso del edificio, las partículas que lo componen se compactan descendiendo el plano de apoyo de la cimentación en la zona humedecida".

  También se añade en el documento que "Se ha tenido acceso a dos estudios geotécnicos, realizados en las proximidades y a ambos extremos de esta edificación, señalándose la existencia de un primer nivel de rellenos atrópicos y un segundo nivel constituido por arenas limosas con gravillas, característico de estas zonas próximas a ramblas. Terreno coincidente con lo observado en las catas realizadas en el vial público.

  El hecho es que desde la fecha de construcción del inmueble, datada en el año 1980, el edificio se ha mantenido estable hasta que no se han alterado las propiedades del subsuelo que lo soportaba, debido a la presencia de agua.

  La filtración de agua produce un lavado y lubricación de las arenas y gravas que componen el subsuelo, además de un posible arrastre de las partículas más finas, lo que provoca la aparición de huecos y la consiguiente reubicación de las partículas, tendiendo a buscar una nueva situación de equilibrio. Esto se traduce en un descenso del plano de apoyo de las zapatas afectadas, lugar donde se concentran las cargas del edificio, que lleva a la deformación de la estructura y obra secundaria situados en sus proximidades.

  Este asentamiento se manifiesta bruscamente el día 26/08/2013 y en las semanas sucesivas se van produciendo deformaciones de forma decreciente en el proceso de búsqueda de equilibrio entre la cimentación y el terreno.

  El día mencionado es cuando se detectan por parte de los usuarios los mayores movimientos de la edificación, se comunica a la administración local y a la empresa suministradora de aguas.

  Tras inspecciones por técnicos municipales y personal de la empresa de aguas, se detecta una rotura en una red de abastecimiento próxima al inmueble y se procede a repararla.

  Dicha empresa continua con las labores de búsqueda en las proximidades sin llegar a encontrar ninguna rotura más. El día 03/09/2013 realiza unas catas en la vía pública, apareciendo unas tierras con gran cantidad de humedad, lo que delata que dicha rotura ha provocado una fuga de agua que se ha filtrado por el terreno, afectando prácticamente todo el frente de manzana.

  Cabe destacar que en el proceso de asentamiento, se han producido hundimientos en la propia vía pública, la cual, no está sometida a cargas adicionales, ni tan siquiera a las del tráfico rodado, ya que la calle fue cerrada por motivos de seguridad. Este hecho pone de manifiesto la cantidad de agua que pudo llegar al subsuelo y la alteración que esta produjo en sus características resistentes, puesto que zonas, como el vial, donde no existen cargas de edificios, han asentado por efecto de la lubricación y lavado de las arenas y gravas. Estos hundimientos se manifiestan mediante grietas en la capa de asfalto, en las aceras y bordillos perimetrales de las mismas".

  Por último, se concluye que "Se trata de una edificación que se ha mantenido estable desde el momento de su construcción, guardando un equilibrio entre las cargas transmitidas por la edificación y las reacciones del terreno, permitiendo el adecuado uso del inmueble, para los usos a los que era destinado, hasta la fecha en que se produjo el descenso y deformación de la estructura portante de la edificación, motivado por la alteración de las características resistentes del subsuelo donde se sustentaba la cimentación del inmueble.

  Esto último, junto con el hecho de que el asentamiento de la cimentación se originase en un espacio de tiempo muy reducido y acotado, coincidente con la rotura de la red de agua potable y que este asentamiento se estabilizase progresivamente tras la reparación de dicha rotura, pone de manifiesto que el motivo detonante de la alteración de las propiedades del subsuelo donde apoya la cimentación, es la mencionada fuga de agua, con la consiguiente filtración al terreno que ocasiona el lavado y lubricación de las arenas y gravas del subsuelo y que bajo las cargas transmitidas por la edificación se produzca una reubicación de las partículas que lo componen, en busca de un nuevo estado de equilibrio".

  Estas mismas consideraciones se reproducen, aunque con referencias concretas al inmueble al que se refiere en esa ocasión, en el informe titulado Edificación que ese mismo perito elaboró el día 19 de diciembre de 2013 -si bien no está debidamente firmado- a instancias de x, propietaria del inmueble situado en la calle --, (folios 496 a 529).

  Y esa conclusión expresa asimismo el arquitecto e ingeniero de la edificación x en el informe que emitió el 9 de abril de 2015 (folios 757 a 768), a instancias de x y de sus hijos, cuando pone de manifiesto lo siguiente:

  "De la detenida lectura de dichos informes facilitados por la propiedad a los que se ha tenido acceso, cuyos autores tuvieron conocimiento de los hechos desde un primer momento y han realizado el seguimiento posterior continuado, y de lo conocido en las visitas de reconocimiento se conviene que está suficientemente acreditado que la causa de los daños sobrevenidos no puede ser otra que los asientos diferenciales producidos en la cimentación del edificio como consecuencia de la fuga de agua de red pública de aguas potables (coincidente en el tiempo), cuyo mecanismo de acción tan bien ha descrito en su informe el Arquitecto x (...).

  Lo que es de todo punto indubitado es que un edificio que llevaba 33 años en servicio interrumpido sin generar ningún tipo de patología constructiva, más allá de alguna anecdótica fisuración mencionada, lo que es común y está presente en una gran parte de las edificaciones, y que se justifica en la necesaria acomodación del edificio al terreno, (producida por lo que técnicamente denominamos iteración suelo-cimiento). Y que los importantes daños que aparecen inopinadamente tanto en este edificio de referencia (en la calle --) como en el colindante (situado en el número 6 de esa misma calle), lo sean en el mismo momento y coincidiendo con la avería y fuga de la red pública de aguas".

  De manera contraria a lo que se acaba de exponer, la empresa concesionaria del servicio de abastecimiento y depuración de agua potable aportó al expediente un informe técnico elaborado el 27 septiembre de 2013 por el arquitecto x en el que manifiesta su opinión de que los daños que detalla en ese documento no fueron causados por la rotura de la tubería de agua potable el 26 de agosto anterior, sino que respondían a patologías previas.

  Entre ellas hace referencia, en primer lugar, al hecho de que la cimentación de los edificios mencionados se apoye sobre un terreno de relleno. Sostiene que esa es la razón de que se produjeran muchas de las deficiencias que aparecieron en el interior de las viviendas y de los bajos comerciales y añade que aunque algunas de ellas fueron reparadas por los propietarios antes de que se produjera el evento dañoso, otras no lo habían sido a esa fecha.

  En este sentido, explica que la mercantil -- realizó en el año 2005 un estudio geotécnico en un solar contiguo con los inmuebles referidos por medio de tres sondeos mecánicos a rotación con extracción de testigo continuo de doce metros de profundidad y tres penetraciones dinámicas tipo DPSH. Los resultados de esas pruebas muestran que en el terreno hay un primer nivel constituidos por rellenos de entre 1 y 2 metros de espesor; un tramo de limos arenosos y de arenas limosas, y un último estrato de gravas arenosas. Los diagramas del sondeo realizado en la zona más cercana a los edificios afectados y de dos ensayos de penetración dinámica, que formaban parte de aquel informe, se recogen en el anejo A.1., "Documentación gráfica", del informe pericial.

  De acuerdo con ello, la existencia de rellenos bajo la cimentación y las soleras de la planta baja de los edificios agrava, ante la existencia de agua, todas las patologías previas que sufrían dichos inmuebles.

  En segundo lugar, el perito explica que, en septiembre de 2013, la mercantil concesionaria encargó la realización de un informe de inspección de la red de pluviales en el entorno próximo a las edificaciones a la empresa --. También señala que la inspección se realizó con una cámara de televisión y que de los resultados que arrojó se desprende la existencia de fisuras y roturas puntuales con pérdida de material; falta de estanqueidad en las uniones; acumulación de suciedad que tampona los conductos; degradación y desgaste mecánico en el colector; existencia de obstáculos que taponan los conductos, y cambio de secciones.

  Las actas de esos resultados también se incorporan en el anejo del informe al que se ha hecho alusión.

  En tercer lugar, el arquitecto apunta que en diciembre de 2009 se produjeron daños en el local destinado a parafarmacia y en la vivienda contigua, situados en planta baja, como consecuencia de la existencia de una avería en la tubería de desagüe del cuarto de baño de la vivienda, que provocó el hundimiento del solado en el baño del local contiguo, además de grietas en paramentos verticales y falsos techos y el desplazamiento de tabiques, como consecuencia de la infiltración de agua en el terreno. El perito señala que los desperfectos que esa rotura provocó no estaban reparados en el momento en que se produjo el hecho lesivo.

  De igual modo, en cuarto lugar, se recuerda que en el año 2011 se realizaron dos zanjas perpendiculares para la instalación de colectores de pluviales y saneamiento, que circundaron los inmuebles. Se señala en el informe que estas zanjas pudieron ocasionar, durante o después de su ejecución, movimientos y patologías en los edificios, anteriores en cualquier caso a la rotura en la canalización de agua potable.

  También se pone de manifiesto que se debe "... tener en cuenta que los edificios tienen una edad próxima a los 40 años, con una más que probable mala cimentación -estructura, apoyado sobre un posible material de relleno junto a una rambla, con un estado de conservación cuando menos dudoso, con la ejecución de las mencionadas zanjas de pluviales y de saneamiento por parte del Ayuntamiento, emplazadas en una zona de interferencia por los terremotos registrados en Lorca y, como se ha manifestado, con importantes daños, de todo alcance, anteriores al siniestro.

  Dada la cercanía de Lorca a Puerto Lumbreras, el movimiento sísmico de fecha 11 de Mayo de 2011, se hizo notar en este municipio, y esas vibraciones, sin duda, pudieron afectar a las edificaciones.

  Por otro lado, la proximidad de la Rambla de Nogalte a las edificaciones, puede haber tenido repercusiones directas en anteriores movimientos, considerando un terreno de relleno bajo las cimentaciones".

  Finalmente se debe recordar que en el acto de ratificación de su informe, al que se hace referencia en el Antecedente undécimo de este Dictamen, el perito de la concesionaria mencionó como otra posible causa de la producción de los daños, no mencionada en su informe inicial, la existencia de un solar sin edificar en la parte trasera contigua del inmueble situado en el número 6 de la calle --.

  Pues bien, una vez que se han expuesto las distintas opiniones ofrecidas por los peritos que han intervenido en este procedimiento, este Órgano consultivo considera que las causas del daño que han sido propuestas por la concesionaria del servicio no pueden, por sí mismas, explicar el asentamiento de la cimentación que se produjo en los inmuebles citados y los daños que se ocasionaron en ellos y en otros cercanos por los que también se reclama la correspondiente indemnización.

  Así, aunque se pueda reconocer que los edificios se encuentran asentados en una zona en la que existe relleno en el nivel superior del terreno y que se han constatado algunas deficiencias en la red de pluviales que circunda a los inmuebles, no cabe duda de que la causa de los daños ocasionados sólo se puede localizar en los asientos diferenciales que se produjeron en la cimentación de los edificios como consecuencia de la fuga de agua de red pública de agua potable, que supuso la circunstancia que pudo provocar, por su intensidad, la alteración de las cualidades resistentes del subsuelo.

  Como apuntan los peritos de los reclamantes, se debe destacar que los inmuebles permanecieron estables desde el momento de su construcción sin que se advirtiese ningún tipo de patología constructiva destacable y que, sin embargo, el asentamiento de la cimentación como consecuencia de un descenso del plano en el que se asientan las zapatas se produjo en un período de tiempo muy reducido que coincidió además, lo que resulta especialmente significativo, con la rotura de la tubería de suministro. En ese mismo sentido, también es de destacar que el asentamiento se estabilizó progresivamente tras la reparación de la avería, de modo que sólo se puede concluir que la existencia de una gran cantidad de agua provocada por la fuga mencionada, con la consiguiente filtración al terreno que ocasionó el lavado y la lubricación de las arenas y gravas del subsuelo, fue el elemento determinante que causó la alteración de las propiedades resistentes del subsuelo donde se apoya la cimentación.

  Por esa razón, no cabe sino concluir que ha resultado acreditada la existencia de una relación de causa a efecto suficiente entre el funcionamiento del servicio público y los daños alegados, sin que quepa atribuir, por el contrario, la menor incidencia en la producción del evento dañoso a la rotura de una tubería del cuarto de baño de una de las viviendas puesto que esa avería se produjo en el mes de diciembre de 2009 y el hecho dañoso se produjo en el año 2013, por lo que había transcurrido más de tres años y medio y no parece razonable pensar que ese suceso hubiera tenido la importancia suficiente como para provocar mucho tiempo después el asentamiento de las edificaciones y el hundimiento de la vía pública.

  Y tampoco se puede reconocer la menor significación ni a la construcción en el año 2011 de dos zanjas perpendiculares para la instalación de colectores de pluviales y saneamiento ni al movimiento sísmico que se produjo en la localidad de Lorca el día 11 de mayo de 2011, pues no consta que en momentos inmediatamente posteriores a esos sucesos se advirtiera la producción de daño alguno en los inmuebles.

  Por último, tampoco cabe considerar que pueda existir la menor relación entre los daños ocasionados y la existencia de un solar contiguo sin edificar ni con el hecho de que los inmuebles se encuentren situados en un lugar muy próximo a la Rambla de Nogalte pues, como se ha dicho, los edificaciones se mantuvieron plenamente estables desde el momento en que fueron construidos y no presentaron deficiencia constructiva alguna que merezca ser destacada.

  Tan sólo la fuga de agua potable causada por la rotura de la red de abastecimiento supone la causa más razonable de los asentamientos que se produjeron, como consecuencia de la alteración de las propiedades del terreno, y de los daños que se causaron por ello.

  De acuerdo con lo que ha quedado expuesto, resulta plenamente acreditada la relación de causalidad que existe entre el funcionamiento del servicio público de abastecimiento y saneamiento de agua y los daños que se han ocasionado, y procede declarar, en consecuencia, la responsabilidad de la Administración municipal por ese motivo.

  III. Como se ha dejado señalado en la Consideración anterior, la propuesta de resolución declara la responsabilidad de la mercantil -- -y de su compañía aseguradora-, como concesionaria de la explotación del servicio de abastecimiento y saneamiento de agua en el término municipal de Puerto Lumbreras, que fue formalizado en 1986 y prorrogado en 1997 y en 2003.

  De conformidad con lo que se dispone en la cláusula 8ª del Pliego de Cláusulas Económico-Administrativas que rigen el contrato, el concesionario es responsable de las obras e instalaciones municipales de abastecimiento y saneamiento de aguas de Puerto Lumbreras hasta el muro de fechada de la finca del abonado. Estas operaciones de conservación comprenden, entre otras, el mantenimiento en buen estado de funcionamiento del conjunto de dichas instalaciones (letra a); la vigilancia y control de abastecimiento y saneamiento (letra b), y la búsqueda, localización y reparación a su costa, de escapes y fugas (letra d).

  En este mismo sentido, la cláusula 15ª establece que "El concesionario será directamente responsable, en relación con terceros de los daños causados como consecuencia del funcionamiento normal o anormal del servicio encomendado, para lo cual suscribirá la correspondiente póliza de seguro".

  De lo expuesto se deduce que, como responsable, corresponde a la citada mercantil el abono de las indemnizaciones que proceda para reparar las daños causados, sin perjuicio de que se recuerde que, en cualquier caso, la responsabilidad de la Administración es directa y que el Ayuntamiento dispone de la posibilidad de reclamar al que considere responsable de los perjuicios las cantidades que tenga que abonar, si éste no hiciere frente a ellas de manera voluntaria.

  QUINTA.- Acerca del quantum indemnizatorio.

  Admitida la realidad y efectividad de la lesión y establecida su conexión causal con el funcionamiento del servicio público de abastecimiento y saneamiento de agua potable procede, como señala el artículo 12.2 RRP, analizar la valoración del daño producido y la cuantía y el modo de la indemnización. Para ello se hace necesario traer a colación las solicitudes de indemnización formuladas por cada una de las partes  reclamantes, de la siguiente forma:

  a) Así, como se recordará, x reclamó una indemnización total de 26.529,14 euros, que desglosó del siguiente modo:

  - Por pérdida de las mercancías que había en el local de destinado a parafarmacia, situado en el bajo de la confluencia de las calles -- y --, ya que supuestamente dichos artículos quedaron inservibles para su venta, 18.757,60 euros.

  - Por los gastos de acomodación de un nuevo local de negocio, 715,54 euros.

  - Por lucro cesante, como consecuencia del cierre de negocio durante cuatro meses, 4.566 euros.

  - Por pérdida del fondo de comercio, 2.500 euros.

  En la propuesta de resolución tan sólo se hace referencia expresa al primero de esos conceptos, y así se manifiesta que no existe constancia en los informes técnicos obrantes en el expediente de que se haya producido daño alguno en las mercaderías que se encontraban en el local destinado a parafarmacia, por lo que se desestima -en su integridad- la solicitud de indemnización.

  Sin embargo, se debe recordar que la indemnización por responsabilidad patrimonial debe cubrir todos los daños y perjuicios sufridos por las partes que resulten convenientemente acreditados, por lo que este Órgano consultivo se debe pronunciar expresamente acerca de la totalidad de los daños alegados, como se debiera haber hecho asimismo a la hora de elaborar la propuesta de resolución.

  De acuerdo con ello, se entiende que, tal y como se ha apuntado, la reclamante no ha aportado ninguna prueba que acredite, en efecto, que la totalidad de las mercancías que tenía almacenadas en la parafarmacia resultara dañada y que los artículos quedaran inservibles para su venta posterior. Por ese motivo, procede la desestimación de este apartado de la reclamación.

  Igual suerte debe correr la solicitud de que se indemnice la pérdida del fondo de comercio, que por lo que hace a esta reclamación debe querer hacer alusión a la pérdida de clientela, ya que no se ha justificado en modo alguno la realidad de ese perjuicio ni se ha especificado el método que se ha empleado para su valoración. Por el contrario, parece más bien que esa solicitud de indemnización se ha basado en una mera apreciación subjetiva, que no se sustenta en prueba alguna que la justifique.

  Sin embargo, otra apreciación debe efectuarse respecto de las otras dos partidas por las que reclama, esto es, por los gastos de preparación de un nuevo local de negocio y por el lucro cesante que dejó de percibir durante los cuatro meses hasta que reanudó su actividad comercial, en otro local, en enero de 2014.

  En el primer caso, resulta evidente que la reclamante tuvo que hacer frente a los gastos ocasionados por la necesidad de adecuar un nuevo local para el ejercicio de su actividad comercial, por lo que le deben ser satisfechos.

  Por otro lado, es conocido que, de modo general, la indemnización por lucro cesante sólo procede en aquellos supuestos en los que se ha ofrecido una prueba rigurosa de las ganancias que se han dejado de percibir, como ha exigido el Tribunal Supremo en su sentencia de 21 de febrero de 2008. De acuerdo con ello, las ganancias no pueden ser dudosas ni contingentes, ni fundarse en simples esperanzas o expectativas.

  Sin embargo, no es menos cierto que el Alto Tribunal y el Consejo de Estado han suavizado las exigencias probatorias y han declarado que debe apreciarse de modo prudente y restrictivo, incluso por vía de presunción, pero sin que ello comporte una prueba plena y acabada. Por lo tanto, su apreciación debe descansar, en cada caso, sobre un razonable juicio de probabilidad, de manera que se evite con ello el recurso a una "prueba diabólica". Así se ha reconocido en las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero y 23 de junio de 1995; 14 de febrero y 13 de octubre de 1998 y 20 de febrero de 1999, entre otras. Y así se ha establecido en el Dictamen del Consejo de Estado núm. 1215/1994, de 27 de julio.

  En el caso que nos ocupa la interesada ha aportado al procedimiento una copia de una hoja obtenida con un programa informático en el que se refleja el resultado (13.698,04 euros) de la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente al ejercicio 2012. Si bien es cierto que el contenido de ese documento no se ha visto corroborado por otros medios que puedan corroborarlo, ninguna de las partes interesadas ha cuestionado su veracidad.

  Después de efectuar un prorrateo mensual de esa cantidad (1.141,50 euros), la peticionaria reclama que se le indemnice por ese concepto en la suma de 4.566 euros, dado que durante cuatro meses no pudo desarrollar su actividad comercial.

  A la vista del importe neto de la cifra de negocio y de los gastos ocasionados por la compra de mercaderías que se contiene en ese documento, se considera que el beneficio alegado se puede corresponder con el que se puede obtener en el ejercicio de esa actividad en la localidad de Puerto Lumbreras, y no se aprecia que pueda suponer una pretensión desmedida o carente de fundamento.

  Por ello, entiende este Consejo Jurídico que procede la estimación de esta solicitud de indemnización en la cantidad (715,54 + 4.566) de 5.281,54 euros.

  b) En relación con la pretensión resarcitoria planteada por x, conviene recordar que la reclamante solicita 15.231,15 euros por los daños causados en el inmueble de su propiedad. Asimismo, demanda otros 1.520,34 euros por diversos gastos en los que incurrió y 933 euros por las rentas dejadas de percibir, dado que a instancias de la arrendataria del local comercial, x, se resolvió el contrato de alquiler que se había suscrito el 15 de abril de 2010 y al que por tanto, en el momento en el que sucedieron los hechos, le restaba un período de vigencia de diecinueve meses, comprendidos entre la mensualidad de septiembre de 2013 y la de marzo de 2015.

  Más adelante, en diciembre de 2014, la interesada presentó un nuevo escrito (Antecedente Octavo de este Dictamen) en el que solicitaba que, en concepto de lucro cesante, se le indemnice con la cantidad de 400 euros mensuales, precio del alquiler, desde el día en que se ordenó el desalojo del local hasta que se satisfagan las indemnizaciones que procedan.

  En la propuesta de resolución se estima como importe de indemnización la cantidad de 17.744,49 euros, que se corresponde con el principal solicitado por los daños ocasionados en el local comercial (15.231,15 euros) y los gastos adicionales a los que la interesada tuvo que hacer frente como consecuencia del siniestro, que cifra en la cantidad de 1.520,34 euros.

  Sin embargo, se desestima, por no resultar acreditadas, el pago de las rentas de alquiler dejadas de percibir ya que no se ha aportado documento fehaciente alguno acreditativo de los flujos o transacciones económicas realizadas y cuyo importe se reclama.

  No obstante, este Consejo Jurídico considera procedente el abono de la cantidad reclamada por la interesada para la reparación de su local que el arquitecto x presupuesta, en su informe de daños (folios 134 a 139) titulado Local comercial en el referido importe.

  En este sentido, se debe recordar que el perito de la compañía concesionaria, el arquitecto x, estimó que el presupuesto de reparación el edificio en su conjunto podría ascender a la cantidad de 14.028,49 euros, por lo que se considera que la pretensión de la peticionaria, que asciende a 15.231,15 euros, resulta plenamente razonable.

  Por lo otro lado, se entiende que también procede el abono de los gastos (1.520,34 euros) en los que incurrió la reclamante como consecuencia de los daños que sufrió en el local de su propiedad.

  Por último, se considera que resultaría procedente el abono de una indemnización como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento que tenía concertado con x. En este sentido, conviene apuntar que, con respecto a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece un plazo de duración mínimo, por lo que en el contrato de arrendamiento de local de negocio se debe estar a lo libremente dispongan las partes en virtud del ejercicio de su libertad contractual.

  Por tanto, resulta evidente que, como consecuencia del hecho dañoso, la arrendataria no pudo disponer de su local de negocio y se vio en la necesidad de resolver el contrato, lo que ocasionó a la reclamante la pérdida de unas rentas que se puede considerar como suficientemente seguras y esperables.

  Sin embargo, el alcance de la indemnización por este concepto sólo se debe extender a las mensualidades que faltasen hasta la finalización del contrato de alquiler, el 14 de abril de 2015, pues a partir de ese momento la posible prórroga del mismo, dependía del acuerdo entre las partes, que podía entonces producirse o no, y que por esa razón constituía una simple expectativa no indemnizable.

  De ese modo, corresponde además indemnizar a la reclamante (400 euros x 19 mensualidades) en la cantidad de 7.600 euros, de lo que se desprende que procede resarcirla en la suma total (15.231,15 + 1.520,34 + 7.600) de 24.351,49 euros.

  c) Acerca de la reclamación planteada por x interesa recordar que demandó una indemnización por importe de 9.295,22 euros para la reparación de su vivienda y la cantidad de 13.552 euros en concepto de las rentas que dejó de percibir como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento que tenía suscrito con la mercantil --, que después de la rotura de la tubería abandonó el local porque la calle estuvo cortada al tráfico y perdió numerosa clientela por esa razón.

  Lo cierto es que, sin embargo, la reclamante no ha acreditado en modo alguno que sea propietaria de una vivienda situada en el número 3 de la Avenida -- ni de un bajo comercial situado en ese inmueble ya que, como se dijo con anterioridad, sólo aportó a tal efecto una copia de la escritura de declaración de obra nueva del inmueble, de la que no cabe deducir por sí misma que sea la titular de la propiedad de alguna de las viviendas o de algún bajo comercial que forme parte de ella. No obstante, ni la Administración local ni ninguno de los otros interesados en el procedimiento ha puesto en tela de juicio este hecho y, procede, en consecuencia darlo por cierto a los efectos de esta reclamación.

  Sin embargo, conviene efectuar otra salvedad respecto de los daños alegados. Así, resulta necesario resaltar que, si bien la interesada expone en su escrito inicial que "A fecha de hoy siguen apareciendo grietas que afectan a la vivienda, e incluso con desequilibrio de la edificación que ha producido que no se puedan cerrar ni las puertas de las habitaciones", lo cierto es que no ha acreditado de ninguna forma que ello se haya producido realmente así.

  De hecho, no ha probado que se produjera ningún desperfecto en la que dice que es su vivienda habitual ni ha aportado un informe pericial en el que se determinen esos supuestos daños y se establezca la relación que pudiera existir entre ellos y la citada rotura de la tubería de abastecimiento de agua, o de las obras que resultaron necesarias para su reparación.

  En este sentido, se debe destacar el hecho de que los daños que parecen reflejarse en las numerosas fotografías que aporta con su reclamación se refieren a la parte exterior del edificio donde dice residir, salvo dos de ellas, que muestran lo que parece ser la puerta del piso y la de una de sus habitaciones.

  En cualquier caso, también resulta ilustrativo que el presupuesto de reparación que acompaña junto con la reclamación se refiera a la "Reparación de grietas y pintura en fachada por movimiento de obra por fugas de agua en la calle" y que concrete seguidamente que la pintura es para revestimiento exterior.

  Sin embargo, se debe recordar que aunque el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, no mencione expresamente cuáles sean los elementos comunes de un edificio, sí que se remite para su determinación al artículo 396 del Código Civil. De acuerdo con lo explicado, este precepto establece que los elementos comunes de un edificio son todos los que resultan necesarios para su adecuado uso y disfrute y precisa que, entre ellos, se encuentran "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".

  Así pues, resulta evidente que tan sólo la comunidad de propietarios del edificio estaría legitimada, en su caso, para promover la consiguiente acción de resarcimiento, pero no una de las propietarias de alguna de las viviendas o locales, como ha sucedido en este caso.

  Por lo que respecta a la solicitud de que se le indemnicen las rentas dejadas de percibir por el abandono del local comercial del que dice ser titular, resulta cierto que ha aportado una copia de dicho contrato, formalizado el 1 de enero de 2013 por un período de dos años. A pesar de ello, se debe destacar que no especifica la fecha en la que pudo producirse el abandono del local por la sociedad arrendataria ni precisa el método que ha utilizado para calcular el resarcimiento que pretende.

  Sin embargo, y siendo eso importante, este Órgano consultivo considera que procedería la desestimación de esta pretensión porque la peticionaria no ha acreditado de ninguna manera que la arrendataria abandonase el local porque sufriera algún desperfecto que lo hiciera inidóneo para el desarrollo de la labor comercial y porque se impidiese de algún modo, como consecuencia de una orden municipal de clausura temporal, el giro o tráfico de la empresa.

  La interesada expone en su reclamación que la sociedad arrendataria dejó el local "al encontrarse la calle cortada y la pérdida de clientela" (folio 354), pero a ello se debe oponer que la cierre de la vía para realizar las obras de reparación de la red de distribución de agua debió de ser meramente temporal y que, según acreditan las fotografías que ella misma adjuntó con su escrito, no afectó en ningún caso a la línea de fachada del edificio donde se encuentra el local y en la que, a mayor abundamiento, se sitúa la puerta de entrada al establecimiento, que quedó libre para permitir la entrada de posibles clientes.

  Por esa razón no se considera que el abandono del local estuviese motivado, única y exclusivamente, por la afectación que pudo haber experimentado como consecuencia del funcionamiento del servicio público, sino que bien pudo obedecer a otras causas que no han quedado acreditadas en el expediente administrativo.

  De conformidad con lo que se ha expuesto, este Consejo Jurídico considera que procede la desestimación íntegra de la reclamación.

  d) En cuarto lugar, procede analizar la pretensión resarcitoria planteada por x, y, z en cuya virtud demandan una indemnización por los daños ocasionados en los inmueble de los que son respectivamente titulares y por las rentas dejadas de percibir por los alquileres de las diversas fincas (una vivienda y dos bajos comerciales) que lo componen.

  También se ha dicho que en la propuesta de resolución se determina como importe de indemnización la cantidad de 136.733,72 euros, que se corresponde con 120.183,78 euros, para la reposición neta del inmueble; de 14.503,98 euros para la demolición, y de 2.045,96 euros para hacer frente a diversas facturas presentadas en concepto de honorarios profesionales. Por otra parte, se desestima en la propuesta la solicitud de indemnización lo que se refiere al lucro cesante por la pérdida de los alquileres que tenían formalizados.

  Pues bien, por lo que se refiere a la valoración económica del inmueble se explica en el informe aportado por los reclamantes y titulado Edificación (folio 525), que se hace necesario utilizar un procedimiento para determinar el valor actual del inmueble, entendido como el importe que sería preciso abonar, en el supuesto de que la edificación resultase destruida, para dejarla en el estado inmediato anterior a ese hecho dañoso.

  Por lo tanto, ha de estimarse el coste sobre la base de los precios actuales y deducir la amortización del edificio, por antigüedad y estado de conservación. Ello permite obtener el coste de construcción por contrata, que es el importe de la ejecución material de la edificación en el momento presente, junto con los gastos generales y el beneficio industrial del constructor. A ello se le deben sumar los gastos necesarios para acometer dichas obras, como impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la declaración de obra nueva del inmueble, honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios, costes de licencias y tasas de construcción, gatos de administración del promotor y los debidos a otros necesarios.

  Ese sería el valor de reposición del inmueble, y de él debe excluirse el valor del terreno en el que se asienta el edificio, y los gastos de urbanización, así como los costes que obedezcan a conseguir una mayor comodidad u ornato. Y, en cambio, se han de agregar los costes directos de reemplazamiento, los indirectos de honorarios de proyecto y dirección, un porcentaje de beneficio industrial, el IVA y las tasas de licencias municipales.

  También se señala que aunque no existen normas que regulen específicamente el procedimiento de valoración en el caso concreto que nos ocupa, sí que existen normas que regulan los parámetros y los métodos básicos a tener en cuenta a la hora de determinar el valor de reposición de un inmueble, como la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

  Por último, se advierte que se ha realizado una medición real de la edificación, ya que existe una discordancia entre los datos que se contienen en la escritura y los que se reflejan en el catastro, que arroja como resultados que la superficie de la vivienda es de 131,20 m²; de un local, 93,80 m² y del otro de 19,70 m². También se apunta que el precio actual de ejecución material para vivienda es de 550euros/m²; para locales, de 450euros/m² y de 300euros/m² para almacenes.

  De lo que se acaba de exponer deduce el perito que el importe necesario para la construcción de un inmueble de similares características en el momento presente ascendería al valor (valor de reposición bruto del inmueble) de 187.787,15 euros.

  Pero como lo que se pretende determinar es el valor neto, se le debe aplicar a lo anterior un coeficiente corrector que considera la depreciación por antigüedad, uso y estado de conservación de una vivienda construida en 1977 (-0,36 s/VRB), de modo que a la anterior cantidad se le debería restar 67.603,37 euros. De ese modo, el valor de reposición neto del inmueble sería de 120.183,78 euros.

  Este Consejo Jurídico considera acertado que ante supuestos de daño en las cosas se produzca una modulación en el importe de la indemnización mediante la aplicación de un factor de corrección (depreciación) aplicable en cada caso, a fin de evitar un enriquecimiento injusto del perceptor de la indemnización. Con ello se refleja la disminución del valor del bien dañado que ocasiona el uso o el estado y se sigue lo que establece el artículo 26 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y la numerosa doctrina judicial que lo aplica, según el cual "El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro".

  De igual modo, ese es también el criterio que se recogía en el artículo 22.3 in fine del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio -vigente en el momento en el que se produjeron los hechos-, cuando establecía, a efectos de la determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública (art. 21.1,d), que "La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación...".

  Finalmente, se considera procedente la estimación de la cantidad reclamada para proceder a la demolición del edificio (14.503,98 euros).

  De acuerdo con ello, se entiende que resulta procedente estimar la pretensión resarcitoria por los daños materiales valorada de la forma que se ha detallado, y que asimismo corresponde admitir la parte de la indemnización solicitada que tiene que ver con los honorarios de ciertos profesionales, por importe de 2.045,96 euros, cuya intervención ha resultado necesaria.

  Sin embargo, se deben hacer otras consideraciones respecto de los diversos contratos de arrendamiento que aportan los reclamantes, uno de ellos referido a la vivienda y los otros dos relativos a los dos bajos comerciales que componen el edificio afectado.

  Conviene advertir que todos esos contratos fueron suscritos inicialmente por x, que era la abuela de x, y, a pesar de que en 1991 había transmitido la nuda propiedad a su hijo -y padre de dichos interesados, por tanto- x y se había reservado la condición de usufructuaria.

  Después del fallecimiento del padre de los peticionarios, en 1998, y de x, en julio de 2010, se produjo la novación subjetiva (por cambio de acreedores) de las obligaciones formalizadas en esos contratos, de manera que esos dos interesados (y no su madre, x, que ni siquiera es usufructuaria de la vivienda al estar alquilada) pasaron a convertirse en los titulares de pleno derecho de dichos inmuebles. Una vez que se ha hecho esta aclaración, procede analizar cada uno de esos contratos.

  Si nos detenemos en el primero de ellos, el de la vivienda, se debe señalar que se concertó el 1 de octubre de 2006 y que en su cláusula 1ª se estableció que "El plazo de duración del presente contrato es de 9 meses, comenzando el 1 de octubre de 2006 y finalizando así pues, el 30 de junio de 2007, pudiendo ser prorrogado tácitamente por períodos anuales y sucesivos, si ninguna parte comunica a la otra su deseo de darlo por rescindido con un mes de antelación a su vencimiento o al de cualquiera de sus posibles y sucesivas prórrogas, con un tope máximo de cinco años desde la fecha del presente contrato. Si después del vencimiento de los cinco años de contrato el arrendatario continuara haciendo uso de la vivienda arrendada, el vencimiento del arrendamiento será anual, aplicando el procedimiento anteriormente señalado para el caso de prorrogarse".

  En aquel momento, el artículo 9 LAU establecía que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

   Sin entrar en otro tipo de consideraciones, tanto de la lectura de la cláusula del contrato como de la del artículo mencionado de la LAU se deduce que el contrato se pactó con una duración inferior a cinco años (9 meses) y que luego, a instancias del arrendatario, se fue prorrogando por plazos anuales hasta que alcanzó una duración mínima de 5 años, lo que se tuvo que producir, de manera forzosa, el 1 de octubre de 2011.

  Una vez transcurrido ese primer plazo de 5 años, y de acuerdo con la cláusula citada (aunque ello pudiera entrar en contradicción con lo que se establecía en el artículo 10 LAU, acerca de la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda) se abría la posibilidad de prorrogar el contrato por períodos sucesivos de un año. Por esa razón, lo cierto es que la continuidad de la relación jurídica dependía de la única voluntad del arrendatario, que podía desistir de manera unilateral al término de cada anualidad.

  Por lo tanto, no se puede amparar el hecho de que los interesados reclamen una indemnización equivalente al mismo número de años que estuvo en vigor el contrato pues, como se ha dicho, decidir o no la prórroga del contrato era una facultad que correspondía al arrendatario y que pudo ejercitar o no.

  Según lo que se ha expuesto, tan sólo se puede considerar que el arrendador podía esperar legítimamente las rentas correspondientes a la anualidad concreta que el arrendatario hubiera decidido prorrogar, pero nada más. Por esa razón, no se puede considerar que, más allá de esa anualidad, se pudieran esperar unas ganancias seguras, sino que cabía la hipótesis de que el arrendatario decidiese no continuar la relación arrendaticia. Así, pues, no cabe hablar de ganancias dejadas de percibir sino de meras expectativas o de la obtención de ganancias dudosas o contingentes que, por su propia naturaleza, no pueden ser objeto de indemnización.

  De ese modo, habría que indemnizar a los arrendadores con los perjuicios que se le ocasionaron de manera efectiva, que deben equivaler a  las rentas mensuales correspondientes a la anualidad que se había prorrogado que, aunque no se devengaron porque no se pudo utilizar la vivienda desde el 26 de agosto de 2013, sí que se dejaron de percibir. Puesto que el contrato se prorrogó tácitamente por períodos anuales desde el 1 de julio de 2007, cabe entender que la prórroga se había producido de nuevo, en lo que aquí interesa, el 1 de julio de 2013.

  Los arrendadores debieron percibir, por tanto, las rentas correspondientes a los meses de julio y agosto de 2013 pero no las siguientes diez mensualidades. Dado que el precio del arrendamiento según el contrato era de 195 euros, la indemnización que corresponde a los interesados, x, y, sería de 1.950 euros. En la reclamación (folio 455) se dice que el precio del arrendamiento era de 205 euros -una vez actualizada la renta, según debe entenderse-. Sin embargo, resulta evidente que los reclamantes debieran aportar al procedimiento los medios de prueba suficientes que permitieran acreditar ese extremo. Dado que ello no se ha llevado a efecto, este Órgano consultivo tan sólo puede estimar la demanda sobre la base del precio del alquiler no actualizado, sin perjuicio de la facultad que corresponde al instructor del procedimiento de solicitar de los interesados los documentos necesarios que permitan efectuar el cálculo con mayor ajuste.

  Esas mismas consideraciones pueden reproducirse en relación con los arrendamientos de los dos locales de negocio. Como ya se ha dicho, en el caso de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, la LAU no establece un plazo de duración mínimo, por lo que materia de arrendamiento de local de negocio se debe estar a lo libremente dispongan las partes en el contrato en virtud del ejercicio de su libertad contractual. Además, a diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda, no existe norma alguna sobre prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales, ni se contemplan previsiones acerca del desistimiento del contrato.

  En el supuesto de los dos contratos de local de negocio a los que se hace alusión la duración del arrendamiento se establecía en un año, sin perjuicio de que pudieran ser prorrogados tácitamente, por períodos anuales y sucesivos, si llegado el vencimiento del plazo ninguna de las partes hubiera comunicado a la otra su deseo de resolverlo. Por esa razón, tampoco en este caso se puede apreciar que se pueda reclamar una indemnización, más allá de las rentas relativas a la anualidad prorrogada, que se corresponda con unos rendimientos ciertos o seguros ya que se trataría, en todo caso, de meras expectativas.

  Así, el contrato relativo al centro de estética (folios 537 a 540) se formalizó el 1 de enero de 1998, de modo que se puede considerar que la anualidad correspondiente empezó a computarse desde el 1 de enero de 2013. Cuando se produjo el evento dañoso habían transcurrido, pues, ocho meses, de modo que corresponde reconocer una indemnización equivalente a las rentas dejadas de percibir, es decir, 4. Como el precio del arrendamiento era de 257,48 euros, la cantidad a percibir sería 1.029,92 euros.

  En el caso del contrato referente a la floristería, éste se celebró el 1 de mayo de 2005, por lo que el día 1 de ese mismo mes de 2013 se pudo entender prorrogado. Por tanto, habían transcurrido cuatro meses cuando se produjo el desalojo, de forma que se debería indemnizar por los ocho meses que aún debían transcurrir. Como el precio del alquiler era de 322,76 euros, se debería indemnizar, por esta partida, en la cantidad de 2.582,08 euros.

  También en esta ocasión sostienen los interesados que las rentas que percibían de esos alquileres eran, respectivamente, de 279,42 y 346,84 euros, pero se debe dejar apuntado que les correspondía haber acreditar en debida forma esa circunstancia, por lo que debe reiterarse la observación que se formuló con anterioridad acerca de la valoración del alquiler de la vivienda.

  De acuerdo con lo expuesto, procede indemnizar a los reclamantes, x, y, en la cantidad (120.183,78 + 14.503,98 + 2.045,96 + 1.950 + 1.029,92 + 2.582,08 ) de 142.295,72 euros.

  e) Por último, se debe recordar que x y sus hijos x, y solicitaron el abono de una indemnización por los daños ocasionados en el inmueble de su propiedad, situado en la calle --, que valoraron en la cantidad de 151.757,51 euros sobre la base del informe pericial realizado por el arquitecto x.

  En dicho documento, elaborado con sujeción al método del coste que se detalla en el artículo 17 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, se justifica un valor de reemplazamiento neto de 170.951,73 euros. A esa cantidad se debería añadir el importe total de la demolición, que se valora en 16.010,83 euros, lo que hace una suma de 186.962,52 euros. Como la cuota de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios de edificio es del 81,17%, resulta que el valor de reposición de la finca se corresponde con la pretensión resarcitoria reclamada por ese concepto, es decir, 151.757,51, que es la cantidad que se abonar al peticionario por ese concepto.

  Por último, se debe dejar señalado que también procede abonar a x el derecho a percibir 6.175 euros por el abono de las mensualidades (hasta el mes de abril de 2015) del alquiler de otra vivienda (325 euros x 19 meses) que se ha visto obligado a arrendar ante la imposibilidad de utilizar su vivienda habitual, dado que ha justificado debidamente esa petición.

  El reclamante solicita asimismo que se le abone las rentas del alquiler que a las que tenga que hacer frente hasta que se produzca el pago el pago de las indemnizaciones. En relación con ello, se debe recordar que ese daño, además de ser efectivo, es decir, cierto y real, debe ser acreditado, por lo que el órgano instructor debe requerir al interesado para que aporte los documentos que, en su caso, así lo acrediten.

  Por esa razón, corresponde indemnizar a los reclamantes con la suma (151.757,51 + 6.175) de 157.932,51 euros.

  De conformidad con lo expuesto, el importe total de la indemnización que debe abonar la concesionaria del servicio de abastecimiento de agua potable (5.281,54 + 24.351,49 + 142.295,72 + 157.932,51) es de 329.861,26 euros.

  Finalmente, debe tenerse en consideración que los importes de las indemnizaciones que se han dejado apuntados deben ser actualizados de acuerdo con lo que se establece en el artículo 141.3 LPAC.

  En atención a todo lo expuesto, el Consejo Jurídico formula las siguientes

CONCLUSIONES

  PRIMERA.- Se dictamina favorablemente la propuesta de resolución estimatoria de las solicitudes de indemnización formuladas, por considerar este Órgano consultivo que concurren todos los elementos determinantes de la responsabilidad patrimonial de la Administración local y, de modo singular, el nexo causal entre el funcionamiento del servicio público de abastecimiento y saneamiento de agua y los daños alegados.

  SEGUNDA.- De igual modo, se dictamina favorablemente la propuesta de resolución que declara la responsabilidad de la mercantil concesionaria del servicio de abastecimiento y saneamiento de agua en Puerto Lumbreras, en virtud de lo que se dispone en el Pliego de Condiciones Económico-Administrativas que rigen el contrato referido.

  TERCERA.-  Las cuantías de las indemnizaciones a abonar a los reclamantes deberían ajustarse a lo indicado en la Consideración Quinta de este Dictamen.

  No obstante, V.S. resolverá.